Có mảnh đất 150m2, sẵn tiền tỷ nên xây văn phòng hay căn hộ cho thuê

Lựa chọn phương án nào để xây dựng cũng khiến những người như anh Sơn phải tính toán, bởi mỗi phương án đều có ưu nhược điểm khác nhau, cần cân nhắc kỹ để lựa chọn phương án phù hợp nhất.

Từ kinh nghiệm bản thân, dưới đây là 3 phương án gợi ý:

Xây dựng văn phòng hạng C

Văn phòng dưới 500m2 được gọi là văn phòng hạng C, với những điều kiện tiêu chuẩn không khắt khe về vị trí địa lý, thang máy, hệ thống giám sát, hầm đỗ xe,... do toà nhà tự tổ chức quản lý.

1. Về xây dựng và nội thất:

Có kiến trúc đơn giản, chủ yếu cho thuê theo từng tầng, không yêu cầu về nội thất, chỉ cần hoàn thiện phần liền tường và các thiết bị để vận hành. Người thuê sẽ tự set up không gian làm việc của mình, vì vậy chi phí xây dựng và nội thất ít tốn kém.

Thời gian xây dựng thường nhanh hơn so với căn hộ khoảng 3-6 tháng nhờ được rút gọn tối đa thời gian thiết kế, xây dựng. Đi vào hoạt động sớm sẽ rút ngắn rủi ro và tạo được dòng tiền nhanh nhất có thể.

Do công năng sử dụng đơn giản nên các giải pháp về xây dựng, kết cấu, thiết bị, vật liệu... đều dễ dàng và tiết kiệm hơn.

Chi phí xây dựng và hoàn thiện ít hơn chi phí này của căn hộ khoảng 30% .

2. Về vận hành khi đi vào hoạt động:

Đặc thù của văn phòng là chỉ làm việc đến khoảng 19-21h tối (tuỳ từng toà nhà) và quan trọng là không ở lại qua đêm nên an ninh ban đêm tương đối an toàn. Nếu muốn xây dựng một toà nhà vừa cho thuê vừa để ở, thì đây là phương án tốt nên ưu tiên vì ban đêm không có người ra vào, song ban ngày lại nhiều.

Nhân sự làm việc tương đối đơn giản, chỉ cần một bảo vệ. Chủ toà nhà cũng không phải tham gia quản lý thường xuyên vì công tác vận hành và quản lý cực kỳ đơn giản mà có luôn dòng tiền tự động chuyển về tài khoản.

3. Về tài chính, lợi nhuận:

Quản lý dòng tiền dễ dàng, bởi vì mỗi khách thuê văn phòng sẽ ký hợp đồng dài hạn (thường trên 1 năm) và thanh toán theo định kỳ. Như vậy, sẽ hoàn toàn yên tâm về doanh thu, ít khi ảnh hưởng bởi thị trường.

Điển hình trong đợt dịch vừa qua, sự sụt giảm doanh thu của các văn phòng hạng A, B và co-working space là khá rõ rệt, trong khi mô hình văn phòng hạng C với chi phí thuê hợp lý gần như không sụt giảm nhiều.

Tỷ suất lợi nhuận của cho thuê văn phòng so với căn hộ dịch vụ thì thường thấp hơn khoảng 30%, thậm chí thấp hơn. Đối với những nhà đầu tư đang kỳ vọng dòng tiền cao thì làm văn phòng hạng C không phải phương án tốt nhất.

4. Về bảo dưỡng, khấu hao:

Do các thiết bị đều đơn giản nên công tác bảo trì bảo dưỡng dễ dàng và ít tốn kém; mức khấu hao thiết bị và nội thất ít hơn.

Xây dựng căn hộ cho thuê dài hạn cho người đi làm

Đây là cách gọi để chỉ những căn hộ ở tiêu chuẩn cao hơn phòng trọ, đủ cho người đi làm ở. Người đi làm ở đây được hiểu có mức thu nhập cao hơn so với sinh viên, lao động bình dân và ổn định ở mức trung bình khá. Đó thường là vợ chồng trẻ hoặc gia đình có con cái, chưa có điều kiện mua nhà riêng nên cần thuê ở lâu dài.

1. Về xây dựng và nội thất:

Có kiến trúc đơn giản, chủ nhà có thể lựa chọn mô hình không nội thất (chỉ hoàn thiện liền tường và thiết bị), hoặc mô hình đầy đủ nội thất (trang bị giường, tủ, bàn, ghế, bếp, nước nóng, điều hoà,... ). Tuy nhiên, chất lượng và thẩm mỹ của đồ dùng không yêu cầu quá cao.

Chi phí xây dựng và hoàn thiện sẽ ít hơn chi phí của căn hộ dịch vụ khoảng 20%.

2. Về vận hành khi đi vào hoạt động:

Đối tượng cho thuê là người đi làm, thường có mối quan hệ xã hội rộng rãi, vì vậy sau giờ làm và buổi tối thường phát sinh khách đến chơi nên việc quản lý người ra vào sẽ phức tạp hơn.

Nhân sự làm việc tương đối đơn giản, chủ yếu chỉ cần một bảo vệ. Thậm chí, một số toà nhà có số căn hộ dưới 10 thì không cần bảo vệ, mọi người tự quản lý. Chủ toà nhà cũng không phải tham gia quản quản lý thường xuyên, dòng tiền luôn tự động chuyển về tài khoản.

3. Về tài chính, lợi nhuận:

Quản lý dòng tiền dễ dàng bởi hợp đồng với khách thuê là ký dài hạn (thường trên 1 năm) và thanh toán theo định kỳ. Do đó sẽ yên tâm về doanh thu. Nhu cầu sinh sống, làm việc tại các thành phố lớn của những người đi làm rất cao, nên đợt dịch Covid-19 vừa qua không bị ảnh hưởng quá nhiều.

Tỷ suất lợi nhuận của cho thuê thấp hơn căn hộ dịch vụ theo mô hình hiện đại tầm 20-40%, tuỳ trường hợp.

4. Về bảo dưỡng, khấu hao:

Có thời gian khấu hao nhanh do khách thuê dài hạn thường ở gia đình và sử dụng đồ đạc thường xuyên, không giữ gìn, nên phần tái đầu tư nội thất và bảo hành bảo dưỡng thiết bị khá tốn kém.

Xây dựng căn hộ dịch vụ cho thuê ngắn hạn và linh hoạt

Đây là một trong những xu hướng điển hình nhất hiện nay, đi kèm với nhu cầu đa dạng phong phú của khách hàng và sự phát triển của các nền tảng công nghệ về BĐS cho thuê.

Với loại hình này, căn hộ cho thuê được nâng cao chất lượng dịch vụ và đáp ứng nhu cầu của khách hàng một cách tối đa nhất. Thời hạn cho thuê có thể 1 vài đêm, 1 vài tuần, 1 vài tháng, thậm chí dài hạn với giá cho thuê cao hơn những căn hộ cho thuê dài hạn kiểu truyền thống thông thường.

1. Về xây dựng và nội thất:

Gần như 100% phải set up đầy đủ nội thất và đồ dùng cho người sử dụng. Hiểu một cách nôm na, khách hàng chỉ việc mang quần áo vào ở, mọi tiện nghi khác đều sẵn sàng. Ngoài ra, cần bài trí đẹp mắt, mang tính cạnh tranh thì mới cho thuê được giá cao và thu hút khách hàng.

Như vậy, về mặt thiết bị, nội thất và tiện nghi của căn hộ dịch vụ sẽ tốn kém hơn hẳn so với Văn phòng hạng C và Căn hộ cho thuê dài hạn.

Thời gian xây dựng, hoàn thiện và đi vào hoạt động chắc chắn lâu hơn, có thể 3-6 tháng. Thời gian càng kéo dài thì càng mất nhiều chi phí vốn và chi phí cơ hội.

Chi phí xây dựng và hoàn thiện thường cao hơn chi phí này của văn phòng hạng C khoảng 30%, đây là khoản đầu tư đáng kể nên cần phải cân nhắc.

2. Về vận hành khi đi vào hoạt động:

Thường dành cho những người đi công tác, đi du lịch, hoặc nhu cầu học tập/làm việc/trải nghiệm ngắn hạn (dưới 6 tháng) nên tương đối dễ quản lý.

Tuy nhiên, lượng người ra vào buổi tối khá thường xuyên nên ai dự định xây dựng toà nhà căn hộ dịch vụ vừa cho thuê và vừa gia đình ở thì nên lưu ý sự bất tiện này.

Nhân sự làm việc sẽ yêu cầu cao hơn, ví dụ bảo vệ cần làm việc 24/7, lễ tân nói được ngoại ngữ khác bởi loại hình này sẽ đón khách mới liên tục mỗi ngày, gồm cả người trong và ngoài nước. Nhân viên vệ sinh đảm bảo dọn phòng thường xuyên.

Với mô hình này, chi phí nhân sự và vận hành sẽ cao hơn rất nhiều, có thể cao gấp 3-4 lần.

Chủ toà nhà giống như chủ một doanh nghiệp, cần quản lý và sát sao cả về tài chính, dịch vụ lẫn nhân sự, hoặc phải thuê người quản lý giúp mình. Đây là mô hình kinh doanh tương đối giống khách sạn, cần thường xuyên phát triển khách hàng và làm dịch vụ tốt mới có độ phủ phòng cao. Nhìn chung, chủ toà nhà sẽ vất vả hơn so với cho thuê văn phòng hay cho thuê nhà dài hạn.

3. Về tài chính, lợi nhuận:

Dòng tiền thu về theo ngày, theo tuần nên phức tạp hơn. Đây cũng là phân khúc ảnh hưởng nhiều nhất trong đợt dịch Covid-19 vì các hoạt động công tác, du lịch, trải nghiệm ngắn hạn đều bị huỷ bỏ và do một lượng lớn khách nước ngoài không thể đến Việt Nam.

Tỷ suất lợi nhuận của cho thuê căn hộ dịch vụ hiện đại so với căn hộ dài hạn truyền thống thường cao hơn 30-40% .

4. Về bảo dưỡng, khấu hao:

Thường khấu hao lâu hơn do đặc thù khách thường đi ít người và sử dụng khá giữ gìn. Các nền tảng cho thuê công nghệ cũng giúp kiểm soát uy tín của khách hàng nên khách có trách nhiệm hơn với đồ đạc trong căn hộ.

Vấn đề bảo dưỡng thiết bị đồ dùng đối với căn hộ cho thuê thường luôn cao hơn, dẫn đến chi phí phát sinh hàng tháng cao hơn.

Như vậy, mỗi phương án đều có những ưu điểm nhược điểm riêng. Người đầu tư cần cân nhắc kỹ mục tiêu của mình là gì, mức đầu tư là bao nhiêu, kỳ vọng vào dự án thế nào, thời gian và công sức mình dành cho công việc này ra sao,... để có lựa chọn hợp lý nhất. Bài viết này cung cấp cái nhìn tổng thể của từng phương án, qua đó người đầu tư có thể cân nhắc và làm việc kỹ lưỡng ngay từ khâu thiết kế - là khâu cực kỳ quan trọng để tránh sai lầm về sau.