Vụ kiện có nguyên đơn là Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Sài Gòn Center (gọi tắt là Công ty Sài Gòn Center), là chủ đầu tư Dự án Khu nhà ở thành phố Xanh (Green Valley City) trước đây là Dự án Khu nhà ở Sài Gòn Center (gọi tắt là Dự án Sài Gòn Center), nằm ở phường Uyên Hưng, TP Tân Uyên, tỉnh Bình Dương.
Bị đơn là ông Phan Nhật Nam và ông Nguyễn Văn Toàn, là hai khách hàng của Công ty Sài Gòn Center tại Dự án Green Valley City.
Theo Giấy triệu tập của TAND TP Tân Uyên, phiên tòa sơ thẩm xét xử vụ kiện giữa Công ty Sài Gòn Center với ông Nam sẽ diễn ra vào lúc 8h 30 phút; giữa Công ty Sài Gòn Center với ông Toàn sẽ diễn ra vào lúc 9h 30 phút cùng ngày 10/7/2024; tại trụ sở TAND TP Tân Uyên ở tổ 1, khu phố 2, phường Uyên Hưng, TP Tân Uyên, tỉnh Bình Dương.
Trao đổi với phóng viên, các đương sự thắc mắc, hai phiên xét xử chỉ cách nhau 1 tiếng đồng hồ thì liệu hội đồng xét xử có xử kịp hay không?
 |
| Giấy triệu tập của TAND TP Tân Uyên. |
Chủ đầu tư bán đất khi chưa đủ điều kiện huy động vốn
Hồ sơ vụ việc cho thấy, ngày 24/1/2019, ông Nguyễn Văn Quân, Tổng giám đốc Công ty Sài Gòn Center đã ký Hợp đồng nguyên tắc về quyền sử dụng đất và bất động sản hình thành trong tương lai số 152-230119/HĐNT-SGC với ông Phan Nhật Nam. Công ty chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai tại Dự án Khu đô thị Sài Gòn Center cho ông Nam - thửa đất có ký hiệu Lô LK8, ô số 40, diện tích 78,74m2, với giá 13.573.560 đồng/m2. Tổng giá trị hợp đồng là 1.068.782.114 đồng, bao gồm VAT.
Trước đó, ngày 3/5/2018, Công ty Sài Gòn Center ký kết hợp đồng nguyên tắc về quyền sử dụng đất và bất động sản hình thành trong tương lai số 96-030518/HĐNT-SGC với ông Nguyễn Văn Toàn. Công ty chuyển nhượng tài sản - bất động sản hình thành trong tương lai tại Dự án Khu đô thị Sài Gòn Center - thửa đất có ký hiệu Lô LK15, ô số 25, diện tích 80m2, với giá 10.010.000 đồng/m2. Tổng giá trị hợp đồng là 800.800.000 đồng, bao gồm VAT.
Tuy nhiên, sau đó, vào các ngày 20/12/2018 và ngày 3/6/2019, giữa hai bên ký các phụ lục hợp đồng. Đến ngày 15/10/2020, hai bên lập hợp đồng mới - là Hợp đồng nguyên tắc về quyền sử dụng đất và bất động sản hình thành trong tương lai số 196-15102020/HDDNT-SGC.
Cụ thể, Công ty Sài Gòn Center chuyển nhượng tài sản là bất động sản hình thành trong tương lai tại Dự án Khu đô thị Sài Gòn Center cho ông Toàn - thửa đất lô LK6, ô số 24, diện tích 85 m2, với giá 12.012.000 đồng/m2. Tổng giá trị hợp đồng là 1.021.020.000 đồng, bao gồm VAT.
 |
| Dự án Green Valley City, trước đây là Dự án Khu nhà ở Sài Gòn Center từng vướng nhiều lùm xùm. (Ảnh: Xuân Thọ) |
Tuy nhiên, đến ngày 10/9/2018, dự án này mới được UBND thị xã Tân Uyên (nay là TP Tân Uyên) phê duyệt đồ án Quy hoạch chi tiết 1/500. Và mãi đến ngày 16/5/2023, Sở Xây dựng Bình Dương mới có Văn bản 1804/SXD-QLN gửi Công ty Sài Gòn Center thông báo Dự án Khu nhà ở Sài Gòn Center đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Như vậy, Công ty Sài Gòn Center đã “bán đất” bằng hợp đồng nguyên tắc khi chưa đủ điều kiện pháp lý theo Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014; nhận thanh toán 95% giá trị hợp đồng của ông Nam, 85% giá trị hợp đồng của ông Toàn là không đúng so với Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014.
“Việc bán bất động sản khi chưa đủ điều kiện là trái với các quy định của pháp luật, cơ quan chức năng có thể xử phạt hành chính đối với Công ty Sài Gòn Center”, Luật sư Lê Trung Phát, Giám đốc Hãng luật Lê Trung Phát nhận định.
Trong Văn bản 4759/SXD-TTrSXD ngày 29/12/2023 của Sở Xây dựng Bình Dương gửi báo Tri thức và Cuộc sống, sở này cho biết, ngày 19/2/2022, UBND tỉnh Bình Dương ban hành Quyết định xử phạt vi phạm hành chính số 2175/QĐ-XPHC, xử phạt về hành vi kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định, hoặc không được phép đưa vào kinh doanh. Tuy nhiên, Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương không nêu rõ mức phạt, có áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả hay không; chỉ thông tin Công ty Sài Gòn Center đã nộp tiền phạt.
Trước đó, công ty này 2 lần bị xử phạt hành chính với cùng hành vi xây dựng không phép vào tháng 6/2020 và tháng 4/2022.
Ở một diễn biến khác, ngày 31/8/2022, Văn phòng Đăng ký Đất đai tỉnh Bình Dương có Văn bản số 3085/VPĐKĐĐ-ĐK&CGCN về việc cung cấp danh sách chủ đầu tư đã đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam (Vietinbank) - Chi nhánh TP HCM.
Theo Văn bản số 3085, Công ty Sài Gòn Center đã thế chấp 46 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng). Cả 46 sổ hồng này đều thuộc Dự án Khu nhà ở Sài Gòn Center, nay là Dự án Green Valley City, được cấp sổ từ ngày 9/52022-14/6/2022. Mặc dù tài sản thế chấp có phần đất đã bán cho khách hàng, nhưng ông Nam và ông Toàn không hề được biết việc Công ty Sài Gòn Center thế chấp luôn cả phần đất đã bán cho mình.
Công ty Sài Gòn Center không chứng minh được sai phạm của khách hàng?
Sau khi được giao đất, gia đình ông Nam và Toàn tiến hành xây nhà. Đến tháng 3/2022, cả hai gia đình bất ngờ nhận được đơn khởi kiện của Công ty Sài Gòn Center.
Cụ thể, ngày 4/5/2022, TAND thị xã Tân Uyên thụ lý giải quyết vụ án dân sự số 88/2022/TLST-DS về “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giữa nguyên đơn Công ty Sài Gòn Center với bị đơn ông Phan Nhật Nam”.
Cũng trong ngày 4/5/2022, TAND thị xã Tân Uyên thụ lý vụ án số 87/TB-TLVA về “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn là Công ty Sài Gòn Center với bị đơn là ông Nguyễn Văn Toàn”.
Ông Nam cho biết, ngày 27/3/2023, vụ án được đưa ra xét xử. Công ty Sài Gòn Center (nguyên đơn) yêu cầu TAND thị xã Tân Uyên tuyên hủy các hợp đồng nguyên tắc mà công ty này đã ký với ông Nam, ông Toàn (bị đơn); đồng ý trả lại số tiền đã nhận của ông Nam, ông Toàn cũng như số tiền mà hai ông này bỏ ra xây nhà theo định giá của cơ quan thẩm định.
Lý do, Công ty Sài Gòn Center cho rằng ông Nam và ông Toàn chậm thanh toán; xây nhà không đúng quy định trong bản vẽ; có hành vi đe dọa, lôi kéo nhằm gây áp lực cho công ty.
 |
| Dự án Green Valley City còn nhiều hạn mục chưa hoàn thành. (Ảnh: Xuân Thọ) |
Về các lý do mà Công ty Sài Gòn Center đưa ra, trong phiên tòa ngày 27/3/2023, cả ông Nam và ông Toàn đều có chứng cứ chứng minh mình không sai. Trong khi nguyên đơn là Công ty Sài Gòn Center không cung cấp được theo yêu cầu của HĐXX. Thậm chí, Công ty này thừa nhận không bàn giao bản vẽ thiết kế cho các bị đơn, chưa được phép chuyển nhượng dự án đối với khách hàng,…
Ông Nam cho biết, trong phiên tòa ngày 27/3/2023, ngoài phản bác bị đơn, các nguyên đơn còn phản tố, yêu cầu Công ty Sài Gòn Center hoàn tất hạ tầng, hoàn tất thủ tục cấp sổ hồng như đã ký kết, vì chậm nhiều năm, phải chịu lãi suất hơn 86 triệu đồng cho ông Nam và hơn 58 triệu đồng cho ông Toàn.
Sau thời gian nghị án, HĐXX quyết định tạm hoãn phiên tòa để làm việc với các cơ quan chức năng, thu thập thêm bằng chứng, chứng cứ làm rõ. Đến nay, sau hơn 1 năm, vụ án mới được chuẩn bị đưa ra xét xử trở lại.
Tại phiên tòa 27/3/2023, Luật sư Trần Minh Hùng, Đoàn Luật sư TP HCM, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của 2 bị đơn, đề nghị HĐXX tiếp tục xét xử, bác yêu cầu của nguyên đơn, chấp nhận phản tố của bị đơn.
“Tôi thấy những yêu cầu phía nguyên đơn rất mâu thuẫn. Lúc đầu, Chủ toạ hỏi có thay đổi yêu cầu khởi kiện, bổ sung không thì nguyên đơn nói giữ nguyên yêu cầu khởi kiện. Khi đại diện Viện kiểm sát hỏi, nguyên đơn lại yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu.
Tôi xin khẳng định việc tuyên huỷ hợp đồng và tuyên hợp đồng vô hiệu là hai quan hệ pháp luật khác nhau, không thể bất nhất như vậy. Và khi tuyên hợp đồng vô hiệu phải giải quyết được hậu quả, đưa ra được bằng chứng, chứng cứ để tuyên hợp đồng vô hiệu nhưng nguyên đơn không chứng minh được và trả lời mâu thuẫn, yêu cầu khởi kiện thì không có chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện, đến nay vụ án đã quá hạn nhưng vẫn chưa thấy tòa án mở phiên tòa lại”, Luật sư Hùng lập luận.
Xuân Thọ