KDH (Khuyến nghị Tăng tỷ trọng): Vững vàng giữa gian khó
Chứng khoán Mirae Asset: CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) báo cáo doanh thu năm 2022 là 2.912 nghìn tỷ đồng (-22,1% YoY) và LNST là 1.082 tỷ đồng (-10,2% YoY). Doanh thu từ các sản phẩm bất động sản nhà ở chiếm phần lớn doanh thu, đạt 2.851 tỷ đồng. Doanh thu và LNST cũng giảm so với kế hoạch tài chính lần lượt là 27% và 21%. Đáng chú ý, công ty ghi nhận hai khoản mục thu nhập bất thường: thu nhập bồi thường 123 tỷ đồng và khoản giao dịch mua rẻ 269 tỷ đồng (từ thương vụ mua lại Đoàn Nguyên).
Cập nhật Q1/23: Công ty báo cáo doanh thu 425 tỷ đồng (+198% YoY) và LNST là 200 tỷ đồng (-33,1% YoY) đến từ việc bàn giao dự án Classia.
Triển vọng 2023: Chúng tôi dự báo doanh thu hợp nhất là 2.741 tỷ đồng (-5,9% YoY) và LNST là 1.211 tỷ đồng (+11,9% YoY). Phần lớn doanh thu (65%–70%) đến từ việc bàn giao Classia, trong khi phần còn lại (30%–35%) có thể đến từ việc bán các dự án trong quỹ đất hiện có.
Privia là nguồn pre-sales duy nhất của năm 2023, trong khi Clarita và Emeria vẫn đang trong giai đoạn phát triển dự án.
Vào cuối tháng 5, một liên danh gồm Tập đoàn Keppel và Quỹ Keppel Việt Nam đã mua 49% cổ phần (trị giá 3.180 tỷ đồng ~138 triệu USD) của hai dự án liền kề của KDH tại phường Bình Trưng Đông, thành phố Thủ Đức. Dự báo của chúng tôi vẫn chưa tính đến tác động của khoản thu nhập bất thường này. Nếu thương vụ này được ghi nhận trong năm nay, chúng tôi tin rằng thu nhập ròng sẽ tăng đáng kể.
Rủi ro: Dù các chính sách điều hành đã phần nào được nới lỏng, nhưng sẽ cần thời gian để các chính sách tài khóa và tiền tệ có tác động rõ rệt đến nền kinh tế. Vì vậy, chúng tôi không kỳ vọng một sự phục hồi mạnh và đột ngột, mà thay vào đó là tiến trình chậm và có tính xây dựng.
Người nắm giữ trái phiếu doanh nghiệp của KDH là các nhà đầu tư tổ chức. Tính đến 31 tháng 3, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp chỉ chiếm thiểu số (17%) trên tổng nợ, trong khi phần lớn dư nợ (83%) từ các khoản vay ngân hàng. Chúng tôi cho rằng rủi ro từ trái phiếu doanh nghiệp ở mức trung bình đến nhỏ đối với công ty, những rủi ro tiềm ẩn lớn hơn đến từ các hoạt động kinh doanh thông thường của công ty, ví dụ như các dự án bị trì hoãn kéo dài hoặc nhu cầu của khách hàng trở nên trì trệ.
Định giá: Chúng tôi đã áp dụng phương pháp định giá RNAV cho Classia, Privia và Clarita và phương pháp so sánh cho các dự án khác. Chúng tôi cũng điều chỉnh tài sản và nợ phải trả để phản ánh thực tế quá trình phát triển dự án đang diễn ra. Chúng tôi giữ nguyên khuyến nghị Tăng tỷ trọng đối với KDH, nhưng hạ giá mục tiêu xuống 36.859 đồng (từ 44.700 đồng), dựa trên sự kết hợp giữa RNAV và các phương pháp định giá so sánh.
IDC (Khuyến nghị Mua): Lợi thế nhờ quỹ đất lớn
Chứng khoán KB: Doanh thu thuần Quý 1/2023 đạt 1,147 tỷ VND (-31%YoY), trong đó doanh thu cho thuê đất KCN đạt 207 tỷ VND giảm 73% so với mức nền cao cùng kỳ từ ghi nhận doanh thu một lần cho thuê đất KCN Phú Mỹ II và Phú Mỹ II MR. Doanh thu trong quý chủ yếu đến từ phân bổ doanh thu chưa thực hiện từ các hợp đồng cho thuê trước. Doanh thu kinh doanh điện đạt 642 tỷ VND (-4%YoY). Lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ đạt 148 tỷ VND (-42%YoY).
KBSV dự báo trong năm 2023: (1) Diện tích KCN cho thuê mới đạt 90ha (-32%YoY) do dòng vốn FDI đang chậm lại. Doanh thu mảng KCN đạt 3,200 tỷ VND (-4%YoY) chủ yếu đến từ các hợp đồng đã ký trong năm 2022; (2) Doanh thu mảng Năng lượng đạt 3,017 tỷ VND (+5%YoY) và (3) Mảng Kinh doanh BĐS đạt 440 tỷ VND (+412%YoY) từ chuyển nhượng dự án cho Aeon. LNST của cổ đông công ty mẹ ước đạt 1,890 tỷ VND (+7%YoY).
Chúng tôi đánh giá tích cực đối với cổ phiếu IDC nhờ (1) Quỹ đất KCN lớn với diện tích cho thuê còn lại lên tới 751ha có khả năng cho thuê và tiềm năng tăng giá tốt; (2) Tỷ suất cổ tức hấp dẫn và (3) Dòng tiền ổn định từ mảng Năng lượng và BOT
Dựa trên triển vọng kinh doanh và kết quả định giá, chúng tôi khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu IDC với giá mục tiêu là 48,200VNĐ/cổ phiếu, tương đương với mức lợi nhuận 19% so với giá đóng cửa ngày 22/06/2023.
SCS: Hoạt động thương mại yếu làm trì hoãn khách hàng mới
Chứng khoán VietCap: Chúng tôi đã tham dự ĐHCĐ thường niên 2023 của CTCP Dịch vụ Hàng hóa Sài Gòn (SCS) tại TP.HCM. Những ghi nhận chính của chúng tôi như sau.
SCS đặt kế hoạch doanh thu và LNST sẽ giảm lần lượt 11% YoY và 20% YoY. Các mục tiêu này tương ứng doanh thu và LNST không phục hồi trong nửa cuối năm 2023 so với nửa đầu năm.
LNTT sơ bộ nửa đầu năm 2023 giảm 24% YoY còn 280 tỷ đồng do thông lượng hàng quốc tế giảm 30% YoY.
Do hoạt động thương mại yếu hơn, cả Dịch vụ Hàng hóa Tân Sơn Nhất (TCS) và 1 trong những khách hàng hàng không lớn của TCS đều phải đối mặt với lượng hàng hóa thấp. Do đó, TCS không còn có nguy cơ quá tải công suất, điều này đã khiến hãng hàng không này trì hoãn việc chuyển sang SCS.
Do đó, chúng tôi nhận thấy rủi ro giảm đối với các dự báo của chúng tôi, dù cần thêm đánh giá chi tiết. Chúng tôi hiện giả định rằng SCS sẽ có được khách hàng mới này từ TCS trong nửa cuối năm 2023.
Cổ tức năm 2023: 30% mệnh giá bằng cổ phiếu và/hoặc tiền mặt
SCS đang tích cực chuẩn bị cho Sân bay Quốc tế Long Thành (LTA). Sân bay mới sẽ có 2 nhà ga hàng hóa với tổng công suất 1,2 triệu tấn mỗi năm so với 700 triệu tấn mỗi năm của Sân bay Quốc tế Tân Sơn Nhất (SGN). Ngoài việc chuẩn bị đấu thầu, SCS đang tìm cách mua cổ phần của các nhà ga hàng hóa hàng không khác có thể là đối thủ cạnh tranh tiềm năng trong đấu thầu.
Tòa nhà văn phòng thứ hai vẫn đang chờ phê duyệt. Theo quy định của pháp luật hiện hành, sau khi Bộ Quốc phòng phê duyệt dự án, còn cần sự chấp thuận của các cơ quan chức năng có liên quan của TP.HCM để dự án này được khởi công. Việc xây dựng nhà ga thứ ba tại SGN sẽ kéo theo việc mở rộng các đường phố gần đó. Điều này sẽ mang lại cho tòa nhà văn phòng thứ hai của SCS một vị trí thuận lợi hơn và từ đó giá cho thuê sẽ cao hơn. Ngoài ra, tòa nhà có thể có diện tích cho thuê tiềm năng lớn hơn nhờ có nhiều tầng được cho phép hơn. Tòa nhà văn phòng đầu tiên gần đó của SCS đang hoạt động hết công suất và khả năng sinh lời cao.
Một hãng hàng không lớn đã trì hoãn việc di dời từ TCS sang SCS để quan sát các hoạt động thương mại trước khi đưa ra quyết định. Trước đó, hãng hàng không này chuẩn bị di dời do TCS đã hết công suất do không có quỹ đất để mở rộng, trong khi SCS chỉ hoạt động 65% công suất mà quỹ đất cho phép. SCS trước đây dự kiến khách hàng này sẽ đóng góp vào 1/3 lượng hàng hóa của SCS trong nửa cuối năm 2023.
Minh An