Có nên 'xuống tiền' khi giá nhà tăng phi mã?

Báo cáo thị trường bất động sản quý I cho thấy, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội đã tăng tiệm cận TP Hồ Chí Minh. Cụ thể, chung cư ở Hà Nội có mức giá trung bình là 46 triệu đồng/m2, trong khi giá chung cư ở TP Hồ Chí Minh là 48 triệu đồng/m2. Giai đoạn 2014-2023, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng trưởng 109%, bình quân 9%/năm. Với phân khúc nhà liền thổ, giá bán đã tăng trưởng 54%, bình quân 9%/năm trong giai đoạn 2018-2023.

Lý giải nguyên nhân chủ yếu khiến chung cư tăng giá, theo nhiều chuyên gia lĩnh vực bất động sản là do nguồn cung mới thấp, đặc biệt diễn biến hạn chế nguồn cung kéo dài tại cả Hà Nội và TP Hồ Chí Minh.

Theo TS Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế nhận định, mức giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đầu năm 2024 đã tăng đột biến, thậm chí là quá cao, gắn liền với yếu tố cung cầu tại thị trường bất động sản Hà Nội. TS Nguyễn Minh Phong phân tích, nguồn cung căn hộ chung cư tại Hà Nội khan hiếm, ít dự án mới hoàn thành, các doanh nghiệp xây dựng đang phải chịu chi phí lãi cao, chậm bán, giá nguyên vật liệu xây dựng tăng nên có thể họ đã cộng vào và đưa ra mức giá bán mới.

Ngoài ra, việc tăng giá căn hộ chung cư cũng có thể là do chiêu thức bán hàng của các nhà cung cấp bất động sản. Khi họ không bán được hàng sẽ nâng giá lên để tạo ra tâm lý kích thích nhu cầu sở hữu, lợi nhuận đầu tư.

"Nếu người dân mua căn hộ chung cư để đầu cơ thì phải mua bằng tiền của mình, hạn chế vay ngân hàng vì có thể gặp rủi ro khi lãi suất tăng trở lại, không nên đầu tư theo kiểu phong trào, nghe đồn thổi, dễ rơi vào dự án, quy hoạch treo. Trường hợp mức giá căn hộ chung cư đang vượt quá sức khỏe tài chính, người dân có thể cân nhắc, lùi kế hoạch mua nhà sang năm 2025 khi nguồn cung căn hộ mới được bổ sung. Nếu có sẵn tiền, người dân muốn mua căn hộ chung cư tại Hà Nội có thể tìm mua phân khúc phù hợp ngay từ quý II/2024, khi mức giá còn ở mức có thể thương lượng, chấp nhận được", TS Nguyễn Minh Phong khuyên.

Theo chuyên gia, nguồn cung và thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội đang rất thấp. Riêng năm 2023, tổng nguồn cung chào bán mới tại thị trường Hà Nội chỉ khoảng 10.000 căn, bằng 1/4 so với thời điểm bình thường. Theo các dự báo, giá căn hộ trên thị trường mua đi bán lại tại Hà Nội vẫn sẽ tiếp diễn tăng giá, mức tăng từ 16 - 20% năm 2024.

Cần giải pháp minh bạch thị trường

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, giá nhà đất tặng mạnh thời gian qua là do nhiều dự án đang mắc về cơ chế chính sách, các thủ tục pháp lý về đấu thầu, đấu giá kéo dài nhiều tháng khiến dự án không thực hiện đúng thời hạn. Cùng với đó là việc chuẩn bị thực hiện bảng giá đất theo giá thị trường cũng là nguyên nhân để tăng giá.

"Trong khi nguồn cung không đủ cầu, thì có một dòng tiền rất lớn là ngoại hối đổ vào đầu tư bất động sản, do đó cần đẩy mạnh việc cởi mở cơ chế chính sách để doanh nghiệp phát triển", ông Điệp cho hay.

Theo chuyên gia, nhà đầu tư tham gia vào thị trường đất nền hiện tại đa phần là những người có sẵn tài chính. Hướng tới đầu tư dài hạn, mua với mục đích làm tài sản tích trữ, để dành, am hiểu về thị trường. Khi thấy giá đất đã xuống và bắt đầu tăng trở lại, họ đã dùng nguồn tiền gửi tiết kiệm đang có lãi suất thấp để mua. Thị trường đang có tín hiệu tốt lên, thậm chí nhanh hơn dự đoán trước đó nên nhà đầu tư kỳ vọng rằng đất nền sẽ có sự bứt phá về giá từ giữa năm 2024 trở đi.

GS.TS Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định, chung cư bị "thổi giá" tác động xấu đến thị trường bất động sản và người dân có nhu cầu mua nhà ở thực. Do đó, cần phải công khai, minh bạch giá chung cư để ngăn chặn việc giá "tăng ảo" trong thời gian tới. Giống như các quốc gia trên thế giới, chúng ta cần phải công khai các dự án chung cư khi mở bán. Ví dụ, một dự án chung cư mới phải đưa lên sàn bất động sản chung có niêm yết giá bán và các thông tin chi tiết dự án đó được truyền tải tới các sàn khác để người muốn mua nắm bắt được giá bán.

Theo chuyên gia, việc này Nhà nước cần chủ trì thực hiện thì khi thông tin chính thống từ cơ quan nhà nước công bố kịp thời thì phần nào đó sẽ góp phần ngăn chặn hành vi thao túng, thông đồng làm giá để bán sản phẩm. Giai đoạn này, đối với người mua cần xác định nếu là mua để ở thì nên quyết định sớm khi tìm được sản phẩm phù hợp. Còn nếu chỉ đơn thuần đầu tư thì nên dùng nguồn tiền nhàn rỗi, tránh sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà và xác định hướng đầu tư dài hạn.