Mua biệt thự Khai Sơn Hill Long Biên xây không phép: Khách hàng gặp họa!

Liên quan đến 26 căn biệt thự xây dựng không phép tại dự án Khu nhà ở thấp tầng TT1 - Biệt thự Khai Sơn Hill nằm trong dự án Khu chức năng đô thị hai bên tuyến đường từ đê Ngọc Thụy đi khu đô thị mới Thượng Than, Kiến Thức có cuộc trao đổi nhanh với Ths. Ls Đặng Văn Cường - Trưởng văn phòng Luật sư Chính Pháp, Đoàn Luật sư TP.Hà Nội để tìm hiểu về những rủi ro khách hàng nguy cơ gặp phải và biện pháp khắc phục.

Chia sẻ với Kiến Thức, Ths. Ls Đặng Văn Cường nhận định: Khai Sơn Hill Long Biên là dự án đối ứng BT thuộc địa bàn phường Ngọc Thụy đã được UBND TP Hà Nội phê duyệt tỉ lệ 1/500 bao gồm 66 căn biệt thự thấp tầng, trong đó có 26 căn biệt thự có diện tích lớn hơn 500m2 cần phải xin giấy phép xây dựng, còn lại 40 căn không phải xin phép. Tuy nhiên chủ đầu tư đã tự ý xây dựng 26 căn biệt thự có diện tích hơn 500m2 mà không có giấy phép xây dựng.

Theo quy định pháp luật, việc xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng là hành vi bị cấm. Do đó, trong sự vụ này cần xác định dự án Khai Sơn Hill Long Biên có thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng hay không. Nếu không thuộc trường hợp miễn mà vẫn ngang nhiên xây dựng khi không được cấp phép là hành vi vi phạm pháp luật và có thể bị xử lý theo quy định pháp luật.

Căn cứ theo Khoản 5 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính Phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, kinh doanh bất động sản phát triển nhà ở, quản lý nhà ở và công sở, thì đối với hành vi vi phạm trật tự xây dựng tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng có thể bị xử lý như sau:

a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp quy định tại điểm b, điểm c khoản này;

b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;

c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.

Ngoài ra Khoản 13 Điều này quy định đối với hành vi vi phạm nêu trên mà đang thi công xây dựng thì xử lý như sau:

- Lập biên bản vi phạm hành chính và yêu cầu tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm dừng thi công xây dựng công trình;

- Trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày lập biên bản vi phạm hành chính, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm phải làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh hoặc cấp giấy phép xây dựng;

- Hết thời hạn 60 ngày nêu trên, tổ chức, cá nhân vi phạm không xuất trình với người có thẩm quyền xử phạt giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng được điều chỉnh thì bị áp dụng biện pháp buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.

Đối với hành vi quy định trên, sau khi có biên bản vi phạm hành chính của người có thẩm quyền mà vẫn tái phạm thì tùy theo mức độ vi phạm, quy mô công trình vi phạm bị xử phạt từ 950.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng đối với xây dựng công trình phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng, lập dự án đầu tư xây dựng hoặc xây dựng công trình thuộc trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 5 Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017.

Đối với trường hợp quy định tại khoản 12 Điều này, sau khi được cấp hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng, công trình, phần công trình đã xây dựng không phù hợp với giấy phép xây dựng thì tổ chức, cá nhân vi phạm phải tháo dỡ công trình hoặc phần công trình đó mới được tiếp tục xây dựng.

Cũng theo luật sư Đặng Văn Cường, đối với trường hợp căn biệt thự mới thuộc dự án Khai Sơn Hill Long Biên, nếu có đủ căn cứ xác định có những sai phạm như trên thì cơ quan có thẩm quyền phải tiến hành các biện pháp xử lý vi phạm theo quy định của Luật xây dựng và các văn bản pháp luật có liên quan.

Đối với hành vi vi phạm không có giấy phép xây dựng mà đang thi công xây dựng thì cơ quan có thẩm quyền sẽ Lập biên bản vi phạm hành chính và yêu cầu tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm dừng thi công xây dựng công trình;

Trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày lập biên bản vi phạm hành chính, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm phải làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh hoặc cấp giấy phép xây dựng;

Hết thời hạn 60 ngày nêu trên, tổ chức, cá nhân vi phạm không xuất trình với người có thẩm quyền xử phạt giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng được điều chỉnh thì bị áp dụng biện pháp buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.

Bên cạnh đó, theo luật sư Cường, việc khách hàng mua các căn hộ chưa có giấy phép xây dựng nhiều khả năng sẽ gặp rủi ro. Bởi lẽ việc chủ đầu tư tiến hành xây dựng dự án khi chưa có giấy phép xây dựng là hành vi vi phạm pháp luật. Trong trường hợp vi phạm, nếu chủ đầu tư không xuất trình được giấy phép xây dựng theo đúng quy định thì có thể sẽ bị áp dụng biện pháp buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.

Do đó, khách hàng đã bỏ tiền ra mua căn hộ sẽ có thể có khả năng không được bàn giao căn hộ. Trong trường hợp này, các khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư dự án hoàn trả tiền và các chi phí hợp lý khác, bồi thường nếu có thiệt hại. Việc yêu cầu có thể thực hiện qua hình thức thỏa thuận giữa các bên hoặc khởi kiện tại Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự.

"Tuy nhiên, cũng cần xem xét đến trách nhiệm của khách hàng đã mua các căn biệt thự này, họ có biết hay không căn biệt thự được xây dựng không phép. Nếu có đủ chứng cớ khẳng định khách hàng tuy biết nhưng vẫn mua thì quyền lợi đòi bồi thường của khách hàng cũng không còn chính đáng nữa", ông Cường nói.

Bởi lẽ, khi thực hiện việc mua bán các căn biệt thự này, khách hàng có quyền và nghĩa vụ yêu cầu phía chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, bản vẽ thiết kế công trình, giấy phép xây dựng… đối chiếu các tài liệu do chủ đầu tư cung cấp với các quy định pháp luật và hiện trạng công trình khi bàn giao.

Vì vậy, việc khách hàng đã mua các căn biệt thự được xây dựng mà không có giấy phép cũng có thể có một phần do lỗi từ phía khách hàng.