Kịch bản nào cho thị trường bất động sản năm 2015?

Bất động sản 2014 có thể coi là đã hứng chịu một năm "thê thảm" với sự tụt giá của hầu hết các phân khúc nhà đất, sự đóng băng của các giao dịch, cảnh đất vàng bị bỏ hoang như cơm bữa...

Một trong những mảng tối và khó khăn nhất của thị trường bất động sản 2014 đó là trình trạng bỏ hoang công trình một cách lãng phí. Hàng nghìn ngôi nhà, biệt thự sang trọng thuộc các dự án Khu đô thị Văn Phú (Hà Đông, Hà Nội), Văn Quán (Hà Đông), làng Việt kiều Châu Âu (Hà Đông)… bị bỏ hoang lạnh, cỏ mọc um tùm. Đây chính là hệ lụy của cơn sốt ảo nhà đất của thị trường bất động sản trong suốt nhiều năm trước đây.

Nhiều chủ đầu tư đã phải cho thuê lại biệt thự, căn hộ bỏ hoang; không ít phố nhà giàu biến thành phố trà đá, rửa xe, hàng quán bình dân. Giá mỗi căn nhà được cho thuê lại để “chống mốc” dao động 5 - 7 triệu đồng/tháng. Mặc dù đã có động thái cải thiện tình trạng bỏ hoang nhà, biệt thự, song vấn đề này vẫn tồn tại như là thảm cảnh không lối thoát của bất động sản 2014.

Mặc dù mặt bằng bán lẻ trong năm qua đã tăng thêm nguồn cung, xuất hiện nhiều trung tâm thương mại lớn tung chiêu giảm giá song phân phúc này vẫn chưa nhiều điểm sáng. Tại khu vực Hà Nội, hiện tổng nguồn cung bán lẻ vào khoảng 927.500m2, giá thuê trung bình tại các trung tâm thương mại có giá 6- 8 triệu/m/tháng, song nhiều gian hàng bỏ trống hoặc treo biển chuyển nhượng. Không ít trung tâm thương mại phải tìm hướng "lột xác", tái cơ cấu để thu hút khách hàng, tạo bước đà phát triển.

Riêng ở các mặt bằng bán lẻ và siêu thị vẫn khá ổn định, mặc dù có nhiều thương hiệu mới gia nhập thị trường, song có lợi thế thuộc các tập toàn lớn, có thương hiệu nên vẫn thu hút khách hàng và chọn được các vị trí thuê khá đắc địa.

Tuy hầu như im lìm suốt năm 2014 song phân khúc căn hộ bình dân bất ngờ sôi động và “nóng” trở lại vào dịp cuối năm với nhiều dự án được mở bán.

So với năm 2013, phân phúc căn hộ giá trung bình tiếp tục chiếm lĩnh thị trường khi đánh trúng nhu cầu và khả năng tài chính của đa số khách hàng. Ngoài ra là các “chiêu” hỗ trợ vay vốn từ ngân hàng, các gói trả góp nhà, gói 30.000 tỷ cho người thu nhập thấp. Vì thế, các dự án nhà ở bùng nổ mạnh, căn hộ diện tích 50 – 100 m2 với mức giá 11 – 17 triệu đồng/m2 tại nhiều dự án như Kim Văn - Kim Lũ, Sài Đồng – Long Biên, Green Park- Bình Tân…Phân khúc này vì thế có thể coi đã đạt được nhiều thành công đáng kể.

Theo các chuyên gia bất động sản, thời điểm này mua nhà đã được khá nhiều ưu đãi khi giá đã được chủ đầu tư giảm khá nhiều so với mức dự kiến hoặc các lần mở bán trước đây.

Trong quí 4 năm 2014, thị trường bất động sản ồ ạt mở bán nhiều dự án căn hộ cao cấp như Vinhomes Central Park (Bình Thạnh- TP HCM) được khởi công từ tháng 7, Masteri Thảo Điền (Quận 2- TP HCM), Công ty Hung Thinh Land mở bán căn hộ Giai Việt Residence (Quận 8 – TP HCM), với giá từ 1,5 tỷ đồng/căn diện tích 78 m2 với mức giá bình quân 30 triệu đồng/m2... Nhiều doanh nghiệp mạnh dạn tung hàng khiến phân khúc này có bước thành công nhất định.

Năm 2014 có nhiều dấu ấn về sự biến động thị trường bất động sản thu hút sự quan tâm của dư luận. Chiều 3/12/2014, Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội thông qua Nghị quyết về giá các loại đất áp dụng từ 1/1/2015 đến 31/12/2019.

Theo đó, giá đất ở một số khu phố cổ Hàng Ngang, Hàng Đào, Lê Thái Tổ của quận Hoàn Kiếm có giá cao nhất 162 triệu đồng/m2 - bằng khung giá tối đa của Chính phủ quy định. Đây cũng là mức giá tăng gấp đôi so với mức giá tối đa hiện hành (81 triệu đồng/m2, khu vực Hàng Ngang, Hàng Đào, Lý Thái Tổ). Giá tại các khu vực còn lại được xác định phù hợp với điều kiện, khả năng sinh lợi và đảm bảo nguyên tắc giảm dần từ nội đô ra các quận giáp các huyện ngoại thành.

Giá đất tối đa của các vùng giáp ranh các quận là 29 triệu đồng và mức tối thiểu 2 triệu đồng/m2. Mức giá đất tối đa ở thị xã Sơn Tây là 16,7 triệu đồng/m2. Trong khi đó đất ở tại các thị trấn thuộc các huyện tối đa 22 triệu đồng/m2.

Trước những tín hiệu khởi sắc của cuối năm 2014, câu hỏi đặt ra là toàn cảnh thị trường bất động sản 2015 sẽ thế nào?

Theo dự đoán Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), năm 2015, mặc dù thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi, song còn tồn tại nhiều điểm tối và khó khăn cần giải quyết. Trong đó, có thể kể đến sự khó khăn về nguồn vốn của các doanh nghiệp bất động sản (đi vay lãi suất cao, không tiếp cận được các nguồn hỗ trợ), do đó, sẽ không có nhiều bước tiến mạnh mẽ. Ngoài ra, lượng tồn kho trên thị trường vẫn ở mức cao (tại TP HCM vẫn còn 8.600 căn còn tồn kho), đây là bài toán mà bất động sản 2015 cần tháo gỡ từng bước để “cất cánh”.

Mặc dù vậy, bất động sản 2015 vẫn có những nguồn lực hỗ trợ, cơ hội tăng trưởng như nền kinh tế trên đà phục hồi, thông qua hai đạo luật đất đai, lãi suất giảm… Theo số liệu thống kê từ Bộ Xây dựng, chỉ trong 10 tháng đầu năm, Hà Nội có 8.550 giao dịch thành công, tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm 2013, tại TP HCM cũng có khoảng 7.550 giao dịch thành công, tăng 30% so với cùng kỳ năm trước.

Ngoài ra, nguồn cầu về nhà ở, mặt bằng cho thuê rất dồi dào, các doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án đánh trúng nhu cầu, khả năng tài chính.. của người mua, sẽ kích cầu cho bất động sản. Trong đó, phân khúc nhà ở bình dân sẽ vẫn sôi động vì gần gũi nhất với người dân. .

Phân khúc bất động sản cao cấp dù năm 2014 phục hồi chậm, nhưng trong năm 2015 cũng được dự báo sẽ có những thành công nhất định vì các dự làm tốt khâu quảng cáo, lấy lại niềm tin của khách hàng và thuộc nhiều chủ chủ đầu tư có uy tín thương hiệu.

Với những phân tích trên thì hầu hết các chuyên gia đều lạc quan nhận định, phục hồi sẽ là xu hướng chủ đạo của thị trường bất động sản Việt Nam 2015.