Tại sao kinh doanh BĐS ở Việt Nam bát nháo?

Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở ra đời nhằm thúc đẩy thị trường phát triển tốt hơn, lành mạnh hơn và tăng cường nguồn lực quản lý của Nhà nước. Tuy nhiên, thực tế sau thời gian áp dụng, hiệu quả của 2 bộ luật này lại chưa được như những gì mà những nhà làm luật và người dân mong đợi.

Những bất cập của 2 bộ luật này cũng là nguyên nhân làm thị trường địa ốc kém minh bạch trong thời gian qua. Đó cũng là nội dung được mổ xẻ tại buổi họp giám sát của đoàn đại biểu Quốc hội TP. HCM về tình hình thực hiện Luật kinh doanh bất động sản và Luật nhà ở trên địa bàn thành phố vào hôm qua, ngày 6/9/2013.

Theo báo cáo của Ban chỉ đạo chính sách nhà ở và thị trường bất động sản TP. HCM, sau 8 năm triển khai thi hành Luật Nhà ở (năm 2005) và 7 năm thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản (năm 2006), 2 bộ luật này đã góp phần tạo thuận lợi cho địa phương trong việc quản lý các vấn đề nhà đất, tạo hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản vận hành và phát triển tốt hơn, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội.

Ông Nguyễn Văn Danh – Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, từ khi có 2 luật này, toàn thành phố đã phát triển được gần 52 triệu m2 sàn xây dựng nhà ở, trung bình mỗi năm xây được 8,3 triệu m2. Tính đến thời điểm hiện tại, thành phố đã có hơn 4.200 doanh nghiệp (DN) đăng ký kinh doanh trên lĩnh vực BÐS. Ngoài ra, từ tháng 7/2007 đến nay, thành phố cũng cấp phép kinh doanh cho 83 dự án BÐS có vốn đầu tư nước ngoài với tổng vốn 7,74 tỉ USD (chiếm 41% tổng số dự án có vốn đầu tư nước ngoài trên địa bàn thành phố).

Có thể thấy, qua những số liệu thống kê, thị trường bất động sản thành phố đã phát triển khá mạnh, thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước, góp phần đẩy nhanh quá trình đô thị hóa với tốc độ tăng trung bình mỗi năm là hơn 1.000 ha.

Tuy vậy, điều đáng tiếc là mặc dù có những thành công nhất định, vẫn không thể che khuất được những mặt hạn chế rất nóng bỏng mà thực tiễn thị trường đang đặt ra. Rất nhiều vấn đề bất cập liên quan trực tiếp đến quyền lợi thiết thân của người dân mà 2 luật này chưa thể giải quyết được.

TS Trần Du Lịch – Phó trưởng Đoàn ĐBQH TP.HCM đặt vấn đề thẳng thắn: “Tôi thấy tác động của luật này có vấn đề, rõ ràng chưa thể đi vào cuộc sống!”. Ông nhận định, với con số hơn 4.200 doanh nghiệp kinh doanh BÐS cho thấy điều kiện kinh doanh BÐS là quá dễ dãi: “Trên thế giới, không có nước nào được kinh doanh BÐS dễ dàng như ở nước ta. Vì vậy nên mới có chuyện nhà nhà kinh doanh, và thực chất không ít doanh nghiệp chỉ là 'mượn đầu heo nấu cháo'”.

Mặt khác, luật này còn một số hạn chế như chưa quy định rõ cơ chế giám sát, nhất là về tài chính đối với các doanh nghiệp dẫn đến nhiều dự án thi công kéo dài vì không đủ vốn thực hiện, dẫn đến thiệt hại cho người mua nhà. Ông Trần Du Lịch băn khoăn: “Vấn đề lớn nhất hiện nay là tại sao dự án kéo dài? Tức là lấy tiền của người mua để làm chuyện khác, dân góp để làm nhà, doanh nghiệp đi mua đất làm mất tiền, lấy đầu nọ lấp đầu kia. Luật quản lý không đúng chỗ, và đây là vấn đề nổi cộm”.

“Điều 39 Luật kinh doanh BĐS quy định về điều kiện huy động vốn, theo tôi không nên quy định cứng trong luật bởi việc góp vốn bao nhiêu và góp như thế nào là thỏa thuận dân sự. Vấn đề quan trọng là làm thế nào để chủ đầu tư sử dụng vốn góp của khách hàng đúng mục đích” – vị đại biểu này chia sẻ thêm.

Bàn về Luật nhà ở hiện nay, Phó trưởng đoàn đại biểu Quốc hội TP. HCM cho biết, đang có 3 loại là nhà ở: thương mại, xã hội và công vụ, nhưng không có định nghĩa rõ ràng để xác định nhà nào thuộc loại nào mà chỉ mặc nhiên hiểu. Vì vậy, vừa qua khi triển khai gói hỗ trợ 30.000 tỷ của Chính phủ, các địa phương đã gặp vướng ở khái niệm thế nào là nhà ở xã hội.

Vị Tiến sĩ kinh tế chỉ ra rất nhiều quy định trong 2 luật nhà ở và kinh doanh BĐS có rất nhiều quy định thiếu khả thi. Chẳng hạn trong Luật Nhà ở quy định trích 30 - 50% nguồn thu từ tiền sử dụng đất để đầu tư phát triển nhà ở xã hội.

Hay như đại biểu HĐND TP.HCM Huỳnh Công Hùng nói: “Luật quy định công dân có quyền có nhà ở nhưng với thực tế hiện nay công nhân, người lao động có tích lũy đến 3 đời cũng không thể mua nổi nhà. Với hiện trạng như thế này thì làm sao đảm bảo được quyền công dân dân có quyền có nhà ở”.

Theo ông Lâm Nguyên Khôi – Phó Giám đốc Sở Kế hoạch và Ðầu tư TP.HCM, quy định vốn chủ sở hữu khi triển khai dự án (15%-20% tổng mức đầu tư dự án) hiện chưa chặt chẽ nên dẫn đến tình trạng hàng loạt công ty được thành lập nhưng năng lực về vốn rất yếu. Từ đó, các doanh nghiệp này thực hiện nhiều hoạt động huy động vốn không tuân thủ quy định pháp luật, gây bất ổn, xáo trộn thị trường.

Cụ thể, theo thống kê của sở này, hơn 70% doanh nghiệp kinh doanh BÐS có quy mô vốn nhỏ (dưới 10 tỉ đồng) và khó có khả năng thực hiện các dự án lớn nếu không có sự hỗ trợ của ngân hàng.

Về vấn đề này, đại biểu Trần Du Lịch nhận định thêm rằng, hiện có tình trạng nhiều Nghị định, thông tư đang đứng trên luật, bổ sung luật chứ không phải cụ thể luật. Như khoản 4, điều 9 Nghị định 71 quy định chủ đầu tư phải sử dụng vốn huy động vào đúng mục đích, nếu sai thì hợp đồng không có giá trị và xử lý theo quy định hiện hành. “Như thế này thì khỏe quá, giao tiền cho anh xong, 3 năm sau anh bảo làm sai rồi thông báo hủy hợp đồng. Nếu là tôi, tôi xin sẵn sàng hủy liền”, ông Lịch phân tích và cho biết đây là ví dụ rõ nét nhất cho việc Nghị định đang đứng trên Luật khiến cho Luật của Quốc hội trở nên vô nghĩa.

Bên cạnh đó, nhiều vụ mua bán thông qua công chứng một cách hẳn hoi, nhưng giấy tờ giả vẫn lọt qua cửa công chứng. Khi xảy ra sự cố thì Luật Kinh doanh BĐS cũng không quy định rõ cán bộ công chứng, cán bộ văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hay tổ chức nào phải chịu trách nhiệm.

Do luật chưa quy định chặt chẽ nên người dân không thể an tâm khi mua nhà. Mặc dù có Luật Kinh doanh BĐS, nhưng tính an toàn trong giao dịch gần như không có, không cơ quan nào đảm bảo giao dịch an toàn cho người dân. Hàng loạt vụ tranh chấp xảy ra và người dân là những người nắm dao đằng lưỡi…