Công khai người đấu giá đất cao rồi bỏ cọc là cần thiết

Mới đây, UBND TP Hà Nội yêu cầu các địa phương công khai danh sách các trường hợp đấu giá đất cao hơn thị trường nhưng không nộp tiền trúng đấu giá. Công an TP Hà Nội được giao xem xét các biện pháp nghiệp vụ để kịp thời phát hiện vi phạm về đấu giá đất, đề xuất giải pháp ngăn chặn hoặc hạn chế việc tiếp tục tham gia đấu giá với các trường hợp trả giá trúng cao bất thường rồi bỏ cọc.

Đây là động thái của UBND TP Hà Nội sau khi địa phương này xảy ra một số phiên đấu giá đất cao bất thường tại các huyện ngoại thành gây xôn xao thị trường. Điển hình, phiên đấu giá 68 lô đất tại thôn Thanh Thần xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai, TP Hà Nội) có giá trúng đấu giá cao gấp nhiều so với giá khởi điểm. Tuy nhiên, chỉ có 13 lô đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính với tổng số tiền hơn 80 tỷ đồng, các lô đất này cũng chỉ có giá trúng từ 51,6 triệu đến hơn 55 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, toàn bộ các lô đất có giá trúng từ 80 triệu đồng đến hơn 100 triệu đồng/m2 đều bị bỏ cọc.

Trao đổi với PV Tri thức và Cuộc sống, Tiến sĩ, luật sư Đặng Văn Cường, Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho rằng, việc công khai danh tính của những người trả giá cao rồi bỏ cọc là cần thiết để thực hiện các giải pháp phòng ngừa và là cơ sở áp dụng các biện pháp hạn chế quyền tham gia đấu giá tài sản.

Qua vụ việc đấu giá đất tại Thanh Oai và một số địa phương hiện nay cho thấy rõ ràng thị trường BĐS đang bị thao túng bởi một số nhóm người. Hành vi công khai khiến thị trường BĐS biến dạng, méo mó, gây ra nhiều hệ lụy tiêu cực. Nếu tình trạng này kéo dài dẫn đến việc đấu giá quyền sử dụng đất chỉ phục vụ cho một nhóm lợi ích, một số thành phần lợi dụng hoạt động đấu giá đất để trục lợi. Trong khi đó người có nhu cầu thực sự sẽ phải còng lưng trả nợ, giá cả hàng hóa thị trường cũng sẽ bị đẩy cao khi giá thuê mặt bằng tăng.

Ngoài ra, tình trạng trúng đấu giá xong bỏ cọc ảnh hưởng đến cuộc đấu giá, khiến cơ quan chức năng lại mất thêm thời gian để tổ chức đấu giá lại, kế hoạch sử dụng tiền từ hoạt động đấu giá bị ảnh hưởng. Các cuộc đấu giá tiếp theo lần sau cũng sẽ khó thành công bởi ảnh hưởng tâm lý từ các phiên đấu giá trước đó với giá trúng giá rất cao. Khi các cuộc đấu giá tổ chức không thành công dẫn đến tình trạng địa phương sẽ bị động trong việc sử dụng khoản tiền từ đấu giá đất đó cho các kế hoạch đầu tư, chi tiêu ở địa phương. Hậu quả của việc thổi giá BĐS sẽ tạo ra bong bóng, BĐS sẽ bị bỏ hoang, gây ra nhiều hệ lụy tiêu cực.

Quan điểm của pháp luật Việt Nam hiện nay vẫn xác định đấu giá tài sản nói chung và đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng là quan hệ dân sự, người trả giá cao nhất được xác định là trúng giá mà không nộp tiền sẽ mất tiền cọc. Trước đây chưa có chế tài hành chính, không có chế tài hình sự cũng không có biện pháp nào ngoài việc thu tiền cọc của người bỏ cọc.

Tuy nhiên, trong thực tiễn hoạt động tham gia đấu giá của một số tổ chức cá nhân rồi bỏ cọc như vụ ở Thủ Thiêm và các đợt đấu giá quyền sử dụng đất các khu vực ngoại thành Hà Nội và một số tỉnh lân cận thời gian qua khiến cho cơ quan quản lý nhà nước đang nghiên cứu nhiều biện pháp, giải pháp để kiểm soát tình trạng này.

Khi sửa đổi Luật đấu giá tài sản 2024 đã đưa thêm biện pháp là tước quyền tham gia đấu giá của người bỏ cọc trong thời hạn từ 6 tháng đến 5 năm. Tuy nhiên nếu những người tham gia trả giá cao để thổi giá rồi bỏ cọc là một tổ chức gồm nhiều người hoặc những hội nhóm thay nhau tham gia thổi giá, quy định này sẽ không mang lại hiệu quả.

Bởi vậy cần nghiên cứu để xác định hành vi thổi giá, thao túng thị trường BĐS là hành vi vi phạm pháp luật và quy định chế tài hành chính hoặc chế tài hình sự đối với hành vi thao túng này giống như thao túng thị trường chứng khoán.

Việc công khai danh tính những người trả giá cao rồi bỏ cọc là cần thiết để thực hiện các giải pháp phòng ngừa và là cơ sở áp dụng các biện pháp hạn chế quyền tham gia đấu giá tài sản. UBND TP Hà Nội giao cho cơ quan công an vào cuộc xác minh theo thẩm quyền là phù hợp và cần thiết vì chỉ có cơ quan công an mới có quyền thu thập các thông tin cá nhân, công khai các thông tin cá nhân để thực hiện các giải pháp phòng ngừa vi phạm pháp luật, đảm bảo trật tự, an toàn xã hội.

Kết quả xác minh của cơ quan công an sẽ có những thông tin chính xác, số liệu cụ thể làm cơ sở để thực hiện các biện pháp ngăn chặn hoạt động thao túng thị trường bất động sản. Qua xác minh và phát hiện ra các hành vi vi phạm pháp luật khác sẽ kiến nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét xử lý theo quy định của pháp luật.

Việc xác minh thông tin và công khai danh tính của những người bỏ cọc trong các cuộc đấu giá vừa qua là một trong những biện pháp, giải pháp để ngăn chặn tình trạng thao túng thị trường BĐS.

Tuy nhiên, để kiểm soát được thị trường BĐS khiến cho thị trường này hoạt động một cách lành mạnh theo quy luật thị trường, theo tôi cần phải hoàn thiện chính sách và pháp luật. Đặc biệt là phải luật hóa khái niệm “thao túng thị trường BĐS” để có những quy định về quản lý cũng như có những chế tài xử lý đối với hành vi này.

Hiện nay luật hình sự Việt Nam đã có tội thao túng thị trường chứng khoán, không ít tổ chức cá nhân đã bị xử lý về hành vi này. Tuy nhiên, chưa có quy định về xử lý đối với hành vi thao túng thị trường vàng và thao túng thị trường BĐS. Có lẽ đây cũng là nguyên nhân khiến cho nhiều đối tượng sẵn sàng thực hiện hành vi vi phạm mà không sợ bị áp dụng chế tài. Bởi vậy, hoàn thiện chính sách pháp luật về quản lý thị trường vàng, thị trường BĐS bằng cách đưa ra các khái niệm mới, những quy định cụ thể để quản lý thị trường này, tránh tình huống một số nhóm lợi ích thao túng thị trường để trục lợi làm méo mó, biến dạng thị trường vốn, thị trường BĐS.

Tôi cho rằng để quản lý tốt thị trường BĐS cần tiếp tục hoàn thiện chính sách và pháp luật. Cần phải quy định cụ thể hơn nữa về công tác quản lý thị trường này, đặc biệt là đối với hoạt động giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua đấu giá tài sản.

Giải pháp một số người đề xuất là cho các tổ chức tham gia vào các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất, quy định về các thửa đất đó phải được xây dựng trong thời hạn nhất định. Đây cũng là giải pháp có thể áp dụng để tránh các thửa đất bị bỏ không sau đấu giá.

Ngoài ra, cần phải luật hóa khái niệm “thao túng thị trường BĐS”, xác định đây là hành vi vi phạm pháp luật và cần phải quy định chế tài hành chính và chế tài hình sự cho hành vi này. Đồng thời, cần sớm ban hành khung giá đất theo luật mới để giá đất phù hợp với giá thị trường, xác định giá khởi điểm sát với giá thị trường cũng là một giải pháp hạn chế được tình trạng bỏ cọc.

Cần nghiên cứu về các hoạt động đầu tư theo nhóm, hợp sức đầu tư BĐS thiếu lành mạnh để có những điều chỉnh đối với nhóm đối tượng này trong xã hội. Khi các nhóm đầu tư theo hình thức đầu cơ thổi giá vi phạm đạo đức kinh doanh, vi phạm luật kinh doanh BĐS cần xác định là hành vi vi phạm pháp luật và có quy định chế tài để xử lý.

Đồng thời, cần áp dụng đồng bộ các văn bản quy phạm pháp luật, xây dựng cơ chế phối hợp giữa các cơ quan đơn vị để kịp thời phát hiện ra những bất cập, bất hợp lý trong hoạt động đấu giá tài sản để kịp thời điều chỉnh cho phù hợp. Trước mắt có thể tổ chức đấu giá đồng thời ở nhiều địa phương, cùng một thời điểm để tránh các đối tượng thao túng thị trường này có thời cơ, tham gia nhiều cuộc đấu giá để thổi giá.