Lý do Hải Dương bãi bỏ tính giá đất bằng phương pháp thặng dư

Cụ thể, tại Khoản 8, Điều 1, Nghị định số 12/2024/NĐ-CP bổ sung Điều 5đ của Nghị định 44/2014/NĐ-CP, trong đó Điểm đ, Khoản 3, Điều 5đ quy định: “Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các sở, ngành có liên quan tham mưu, trình UBND cấp tỉnh quy định cụ thể thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng; chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý vận hành; lợi nhuận của nhà đầu tư.

Trường hợp UBND cấp tỉnh chưa quy định cụ thể thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng, chi phí quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý vận hành, lợi nhuận của nhà đầu tư thì đơn vị xác định giá đất đề xuất trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất làm cơ sở để cơ quan tài nguyên và môi trường trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, thống nhất làm căn cứ hoàn thiện phương án giá đất trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định”.

Khoản 3, Khoản 4, Điều 5đ cũng quy định 1 số nội dung khác so với nội dung Hướng dẫn 3224/HD-UBND ngày 07/11/2022 của UBND tỉnh Hải Dương như: Về chỉ tiêu Lợi nhuận của nhà đầu tư (đã bao gồm chi phí vốn sở hữu và chi phí vốn vay) được tính bằng tỷ lệ % trên chi phí đầu tư xây dựng (trước đây tính bằng tỷ lệ % của tổng chi phí đầu tư xây dựng và giá trị khu đất);

Về chi phí xây dựng: Theo Nghị định 12/2024/NĐ-CP, chi phí xây dựng được ưu tiên lựa chọn như sau: Dự toán xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định theo quy định của pháp luật về xây dựng; Dự toán xây dựng dựa trên định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, công bố và đã được cơ quan tư vấn thẩm định độc lập; Suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố.

Trong khi đó, tại Hướng dẫn 3224/HD-UBND chỉ áp dụng Suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố và có tính đến chi phí trong hoặc ngoài suất vốn đầu tư do chủ đầu tư lập và gửi Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành tham mưu UBND tỉnh xác định cụ thể.

Về tỷ suất chiết khấu dòng tiền: Theo Nghị định 12/2024/NĐ-CP, tỷ lệ chiết khấu dòng tiền tính theo lãi suất cho vay trung hạn (từ 01 năm đến 03 năm) bình quân của loại tiền vay VNĐ tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá để thực hiện dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản.

Còn theo Hướng dẫn 3224/HD-UBND, tỷ lệ chiết khấu dòng tiền tính theo lãi suất cho vay trung hạn bình quân tại thời điểm định giá đất của loại tiền vay VND của 04 ngân hàng thương mại nhà nước gồm: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Hải Dương, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam chi nhánh Hải Dương, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Ngoại thương Việt Nam chi nhánh Hải Dương, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam chi nhánh Hải Dương để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản.

Vì vậy, Sở TN&MT cho rằng, việc bãi bỏ Hướng dẫn 3224/HD-UBND ngày 07/11/2022 của UBND tỉnh Hải Dương là cần thiết để đảm bảo việc thực hiện tính giá đất theo đúng Nghị định 12/2024/NĐ-CP ngày 05/02/2024 của Chính phủ.

Sau khi bãi bỏ Hướng dẫn 3224/HD-UBND ngày 07/11/2022, sẽ triển khai xây dựng và ban hành Quy định cụ thể của tỉnh về thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng; chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý vận hành; lợi nhuận của nhà đầu tư.

Trong thời gian UBND tỉnh chưa ban hành được quy định này thì đơn vị xác định giá đất đề xuất trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất làm cơ sở để cơ quan tài nguyên và môi trường trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, thống nhất làm căn cứ hoàn thiện phương án giá đất trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định theo đúng Khoản 8, Điều 1, Nghị định số 12/2024/NĐ-CP của Chính phủ.

Từ lý do trên, Sở TN&MT đề nghị UBND tỉnh Hải Dương xem xét, quyết định bãi bỏ Hướng dẫn 3224/HD-UBND ngày 07/11/2022 của UBND tỉnh Hải Dương về một số chỉ tiêu khi xác định giá đất cụ thể bằng phương pháp thặng dư trên địa bàn tỉnh Hải Dương.

Nêu ý kiến về việc này, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Hải Dương Trần Văn Quân cơ bản nhất trí với nội dung tờ trình của Sở Tài nguyên và Môi trường.

Ông Trần Văn Quân nhấn mạnh, việc bãi bỏ Hướng dẫn 3224/HD-UBND ngày 07/11/2022 của UBND tỉnh Hải Dương là hết sức cần thiết nhằm đảm bảo việc thực hiện tính giá đất theo đúng Nghị định 12/2024/NĐ-CP ngày 05/02/2024 của Chính phủ.

Sau khi bãi bỏ Hướng dẫn 3224/HD-UBND ngày 07/11/2022, sẽ triển khai xây dựng và ban hành Quy định cụ thể của tỉnh về thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng; chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý vận hành; lợi nhuận của nhà đầu tư.

UBND tỉnh Hải Dương giao giao Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các sở, ngành có liên quan tham mưu, trình UBND cấp tỉnh quy định cụ thể thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng; chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý vận hành; lợi nhuận của nhà đầu tư theo quy định tại Khoản 8, Điều 1, Nghị định số 12/2024/NĐ-CP ngày 05/02/2024 của Chính phủ.

Trong khi UBND tỉnh Hải Dương chưa ban hành quy định trên thì đơn vị tư vấn xác định giá đất do cơ quan tài nguyên và môi trường thuê có trách nhiệm đề xuất trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất làm cơ sở để cơ quan tài nguyên và môi trường trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, thống nhất làm căn cứ hoàn thiện phương án giá đất trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định.