Vụ Cocobay Đà Nẵng: Thành Đô muốn chuyển đổi codotel thành căn hộ không dễ?

Để giải quyết "vỡ trận" chi trả lợi nhuận cam kết khi không thể trả mức lợi nhuận cam kết là 12%/năm với khách hàng mua condotel tại dự án Cocobay (Đà Nẵng), Công ty Thành Đô đưa ra 3 phương án giải quyết, trong đó có phương án khách hàng chấp nhận chuyển đổi condotel thành căn hộ chung cư thông thường với mức phí 15% giá trị bất động sản theo hợp đồng mua bán đã ký.

Mới đây, Sở Xây dựng Đà Nẵng cho biết, UBND Đà Nẵng phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 Phân khu quy hoạch số 01 dự án Cocobay, đồng ý cho phép Công ty Thành Đô chuyển đổi hơn 1.500 condotel thành căn hộ chung cư.

Theo đó, chuyển đổi 1.016 căn condotel trong tổng số 1.856 căn condotel tại các công trình đang xây dựng tại Tòa nhà Cổ Cò 1, Tòa nhà Cổ Cò 2, Tòa nhà Cổ Cò 3 thành căn hộ chung cư; chuyển đổi 554 căn condotel trong tổng số 1.657 căn condotel tại công trình chưa xây dựng tại Tòa nhà Cocobay Tower thành căn hộ chung cư; chuyển đổi các công trình condotel cao tầng chưa xây dựng tại các cụm HH5, HH6, HH7 thành căn hộ chung cư, biệt thự, nhà liền kề.

Tuy nhiên, Sở Xây dựng cho rằng, Công ty Thành Đô phải triển khai một số công việc để làm thủ tục xây dựng để chuyển đổi căn hộ khách sạn thành căn hộ chung cư.

Cụ thể, đối với các công trình đang xây dựng, chủ đầu tư phải thỏa thuận cụ thế với khách hàng để làm cơ sở lập hồ sơ thiết kế điều chỉnh, gửi Cục Quản lý hoạt động xây dựng - Bộ Xây dựng có ý kiến, trước khi Sở Xây dựng cấp phép xây dựng điều chỉnh theo quy định.

Đối với các công trình chưa xây dựng, chủ đầu tư tổ chức lập hồ sơ thiết kế, gửi Cục quản lý hoạt động xây dựng - Bộ Xây dựng thẩm định, trước khi Sở Xây dựng cấp phép theo quy định.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư phải triển khai đầu tư đồng bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo đúng quy hoạch chi tiết được duyệt, phù hợp với tiến độ công trình nhà ở, đảm bảo chất lượng dịch vụ đáp ứng nhu cầu của người dân đến ở.

Về thoả thuận chi phí chuyển đổi căn hộ khách sạn thành căn hộ chung cư, thu nhập cam kết và xử lý hợp đồng/thoả thuận đã ký giữa chủ đầu tư và khách hàng, đây là thoả thuận dân sự giữ chủ đầu tư và khách hàng nên đề nghị hai bên căn cứ hợp đồng thoả thuận đã ký để xử lý các vấn đề có liên quan.

Tuy nhiên, một số chuyên gia bất động sản cho rằng, mục đích sử dụng từ đất du lịch thành đất ở được cấp chứng nhận sử dụng đất lâu dài là đề xuất vô lý. Bởi mục đích của việc quy hoạch đất du lịch nghỉ dưỡng là để phục vụ du lịch, sao lại có thể chuyển sang đất ở. Đà Nẵng chấp thuận cho chuyển đổi hơn 50% dự án Cocobay sang đất ở là một sai lầm chiến lược.

Vậy, Công ty Thành Đô muốn chuyển đổi codotel thành căn hộ có là việc dễ dàng?

Trao đổi với PV Kiến Thức, Luật sư Hoàng Tùng, Trưởng Văn phòng Luật sư Trung Hòa cho rằng, condotel là loại hình bất động sản mới ở thị trường Việt Nam, đây cũng là một xu hướng trong lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng trên toàn thế giới.

“Loại hình bất động sản Condotel mới phát triển mạnh mẽ từ năm 2017 trở lại đây và vẫn còn tồn tại những vướng mắc về pháp lý. Có thể nói tới thời điểm hiện tại, hành lang pháp lý cho loại hình bất động sản Condotel vẫn chưa đi đến thống nhất”, Luật sư Tùng cho biết.

Đối với việc Công ty Thành Đô – chủ đầu tư của dự án Khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire (Cocobay) muốn chuyển hơn 1.500 căn hộ khách sạn (condotel) thành chung cư, Luật sư Hoàng Tùng cho rằng, việc Sở Xây dựng Đà Nẵng cho rằng phải thỏa thuận được với người dân, khách hàng là vô cùng hợp lý, nó nhằm nâng cao việc đảm bảo quyền lợi của người dân, khách hàng.

Theo đó, về thủ tục chuyển đổi từ condotel thành chung cư, chủ đầu tư phải thỏa thuận cụ thể với khách hàng để làm cơ sở lập hồ sơ thiết kế điều chỉnh, gửi Cục Quản lý hoạt động xây dựng (Bộ Xây dựng) có ý kiến, trước khi Sở Xây dựng cấp phép xây dựng điều chỉnh theo quy định. Riêng đối với các công trình chưa xây dựng, chủ đầu tư tổ chức lập hồ sơ thiết kế, gửi Cục Quản lý hoạt động xây dựng - Bộ Xây dựng thẩm định, trước khi Sở Xây dựng cấp phép xây dựng theo quy định.

Luật sư Hoàng Tùng phân tích, do pháp luật chưa có quy định cụ thể về loại hình này nên trình tự thủ tục chuyển đổi từ condotel thành chung cư cũng sẽ gặp những thuận lợi và khó khăn nhất định.

Cụ thể, nếu chuyển từ condotel thành chung cư thông thường thì sẽ phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Cần phải xem xét đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất có được phép hay không? Có phù hợp với quy hoạch của địa phương hay không? Hợp đồng kí kết có quy định về vấn đề chuyển đổi này không?

Bởi dự án này đã được phê duyệt từ nhiều năm trước, do đó đất giao sẽ là giao với mục đích sản xuất kinh doanh, đất thương mại dịch vụ theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của địa phương. Và việc chuyển đổi này cần phải được phê duyệt.

Về thỏa thuận chi phí chuyển đổi căn hộ khách sạn thành căn hộ chung cư, Sở Xây dựng đề nghị hai bên căn cứ hợp đồng/thỏa thuận đã ký giữa chủ đầu tư và khách hàng để xử lý các vấn đề có liên quan. Trong trường hợp có tranh chấp, đề nghị các bên liên hệ tòa án có thẩm quyền để xem xét, giải quyết.

Có thể nói, do khung pháp lý Condotel còn thiếu và chưa rõ ràng nên việc xử lý các trường hợp phát sinh dựa trên các cơ sở pháp luật vẫn còn nhiều khó khăn.

Vì vậy, theo Luật sư Tùng, vấn đề đặt ra là cần sớm có các quy định pháp luật để điều chỉnh nội dung này.

“Riêng đối với vụ việc Condotel Đà Nẵng này, để đảm bào quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, khách hàng cần có sự quan tâm, chỉ đạo hơn nữa từ các cơ quan chức năng.

Bên cạnh đó, cũng cần quan tâm đến nội dung của các điều khoản trong hợp đồng – cơ sở pháp lý của việc mua bán Condotel, quy định về việc tranh chấp, xử phạt,… để có các biện pháp xử lý phù hợp, có lợi cho người dân, khách hàng”, Luật sư Hoàng Tùng cho biết.