DXG (Khuyến nghị Phù hợp thị trường): Mở bán lại Gem Riverside hỗ trợ doanh số bán hàng trong năm 2024
Chứng khoán VietCap: Chúng tôi duy trì khuyến nghị phù hợp thị trường đối với CTCP Tập đoàn Đất Xanh (DXG) nhưng điều chỉnh tăng giá mục tiêu thêm 32% lên 20.100 đồng/cổ phiếu. Giá mục tiêu cao hơn của chúng tôi chủ yếu là do (1) chúng tôi đánh giá mảng môi giới cao hơn, (2) định giá cao hơn của chúng tôi đối với dự án Gem Riverside khi chúng tôi kỳ vọng doanh số sẽ được bán hết từ năm 2024-2026 thay vì năm 2027 trong dự báo trước đó và (3) loại bỏ 20% chiết khấu dự phóng của chúng tôi.
Chúng tôi dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2023 đạt 397 tỷ đồng (+85% YoY), chủ yếu nhờ lượng bàn giao dự kiến tại dự án Gem Sky World (GSW) và Opal Skyline trong nửa cuối năm 2023.
Chúng tôi tăng dự phóng LNST sau lợi ích CĐTS năm 2023 thêm 51% nhờ việc ghi nhận doanh thu tài chính từ việc bán khoảng 1ha đất tại dự án Gem Premium trong nửa đầu năm 2023.
Chúng tôi tăng dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2024 và 2025 lần lượt 27% và 26%, lên 444 tỷ đồng (+12% YoY) và 592 tỷ đồng (+33% YoY) do giả định chi phí bán hàng và quản lý của DXS giảm.
Tại ĐHCĐ tháng 5/2023 của DXG, cổ đông đã thông qua phương án (1) phát hành quyền 101,7 triệu cổ phiếu (16,7% tổng số cổ phiếu lưu hành hiện tại) với giá phát hành dự kiến là 12.000 đồng/cổ phiếu, chủ yếu sẽ nộp chi phí thuế và nợ cho Hà An (công ty con mà DXG sở hữu 100% và là chủ đầu tư của GSW), và (2) phát hành riêng lẻ 57 triệu cổ phiếu với giá 15.000 đồng/cổ phiếu (9,3% tổng số cổ phiếu lưu hành hiện tại) để tăng tỷ lệ sở hữu tại DXS. Chúng tôi vẫn chưa bao gồm các kế hoạch này vào định giá và dự báo của chúng tôi do chưa được Ủy ban Chứng khoán Nhà nước phê duyệt.
Yếu tố hỗ trợ: Các dự án mới tại Bình Dương mở bán nhanh hơn dự kiến.
Rủi ro: Dự án mới ra mắt chậm hơn dự kiến; rủi ro pha loãng từ các phương án tăng vốn.
SIP (Khuyến nghị Mua): Quỹ đất còn lại hiện đang có giá thuê rất tốt
Chứng khoán Mirae Asset: Cập nhật 6T/2023, công ty đã thu hồi các khoản cho vay. Lũy kế 6 tháng đầu năm 2023, SIP ghi nhận doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ đạt 3.057,9 tỷ đồng, giảm khoảng gần 30 tỷ đồng so với cùng kỳ năm ngoái. Lãi hoạt động tài chính 6 tháng đạt 154 tỷ đồng, giảm hơn 17% so với cùng kỳ, chủ yếu do lãi bán các khoản đầu tư và thoái vốn giảm; và do chi phí lãi tăng lên. LNTT nửa đầu năm đạt hơn 573,5 tỷ đồng, LNST đạt 442,3 tỷ đồng, lần lượt giảm 7,7% và 12,2% so với cùng kỳ năm trước. Trong kỳ Đầu tư Sài Gòn VRG đã thu hồi hơn 1.210 tỷ đồng đã cho cổ đông lớn vay là CTCP Đầu tư và Phát triển Đô thị An Lộc (An Lộc), tại thời điểm cuối Q2/2023 SIP đã thu hồi toàn bộ hơn 1.797 tỷ đồng khoản cho An Lộc vay.
Thực hiện chia tách cổ phiếu 1:1 có thể giúp SIP hấp dẫn hơn đối với NĐT cá nhân. Ngày 8/8 vừa qua SIP cũng đã chính thức chuyển sang niêm yết trên HSX theo đúng kế hoạch do công ty chia sẽ tại ĐHCĐ. Tiếp theo đó SIP cũng đang thực hiện thủ tục để tiến hành chia tách cổ phiếu tỷ lệ 1:1 với mục đích làm tang tính thanh khoản cho cổ phiếu. Chúng tôi nhận thấy việc thị giá cao đang là yếu tố khiến SIP kém hấp dẫn trong mắt NĐT cá nhân, thông qua việc chia tách, nhóm NĐT cá nhân có thể sẽ chú ý hơn đến SIP khi giá cổ phiếu giảm.
Hợp tác đầu tư logistic tại KCN Lộc An. Trong quý 2 công ty thực hiện góp vốn đầu tư hợp tác kinh Doanh với giá trị 800 tỷ đồng, khoản đầu tư này được Chủ tịch HĐQT – Ông Trần Mạnh Hùng chia sẻ là khoản góp vốn để đầu tư xây dựng nhà xưởng cho thuê và trung tâm logistic tại KCN Lộc An – Bình Sơn, đón đầu nhu cầu lưu trữ và vận chuyên hang hóa khi cảng hang không Long Thành đi vào hoạt động. Lãnh đạo công ty đánh giá đây là một dự án rất tiềm năng đối với công ty trong tương lai.
Quỹ đất còn lại của SIP hiện đang có giá thuê rất tốt. Cập nhật về tình hình quỹ đất hiện nay của SIP như sau:
KCN Phước Đông – Bời Lời được chia thành hai khu A và B. Trong đó, khu A có tổng diện tích hơn 1,014 ha, diện tích cho thuê còn lại là 43.3 ha với giá thuê 80 - 100 USD/m2/chu kỳ thuê. Còn khu B có tổng diện tích 1,175 ha, diện tích cho thuê còn lại 756.3 ha với giá thuê 80 - 100 USD/m2/chu kỳ thuê.
KCN Đông Nam có tổng diện tích gần 286.8 ha với tỷ lệ lấp đầy hiện tại là 88%, diện tích cho thuê còn lại 24.8 ha, giá thuê khoảng 260 USD/m2/chu kỳ thuê.
KCN Lê Minh Xuân 3 có tổng diện tích gần 231.3 ha với tỷ lệ lấp đầy hiện tại 32.03%, diện tích cho thuê còn lại 105.44ha, giá thuê khoảng 290 USD/m2/chu kỳ thuê.
KCN Lộc An – Bình Sơn, có vị trí nằm gần sân bay Long Thành. Tổng diện tích KCN này là 497.77 ha, tỷ lệ lấp đầy hiện tại 63.6%, diện tích cho thuê còn lại 131.25 ha với giá cho thuê 210 - 230 USD/m2/chu kỳ thuê.
Chúng tôi giữ nguyên mức định giá 178.500 đ/cp (đã trừ cổ tức 3.500 đ/cp chi trong tháng 6/2023).
NT2 (Khuyến nghị Nắm giữ): Thách thức trong nửa còn lại của năm
Chứng khoán KB: Doanh thu thuần 2Q2023 của NT2 đạt 2,1820 tỷ VND (-18.2% YoY) và lợi nhuận sau thuế ghi nhận 144.2 tỷ VND (-60.5% YoY). Trong nửa đầu 2023, sản lượng điện thương phẩm đạt 2,128 triệu kWh (-2% YoY). Biên lợi nhuận gộp trong 2Q2023 chỉ đạt hơn 7%. Bên cạnh đó, LNST của NT2 giảm mạnh so với cùng kỳ do (1) giá bán điện trung bình đi xuống cùng chiều với giá đầu vào (2) sản lượng điện thương phẩm suy giảm (3) Chi phí cao hơn do NT2 có thời gian phải chạy bằng dầu diesel (DO) (4) Mức nền cao trong 2Q2022.
Nhu cầu tiêu thụ điện đang tăng trưởng thấp hơn dự kiến và có thể tiếp tục tăng chậm trong nửa còn lại của năm. Nhu cầu bị ảnh hưởng bởi tiêu thụ của nhóm thâm dụng năng lượng như Công nghiệp – Xây dựng. Ngoài ra, NT2 sẽ đại tu các tổ máy, ảnh hưởng trực tiếp đến sản lượng điện sản xuất được của NT2 trong 2H2023. Chúng tôi cho rằng sản lượng điện huy động trong 2H2023 sẽ suy giảm so với nửa đầu năm và giữ mức dự phóng sản lượng 4,032 triệu kWh (-0.8% YoY) cho 2023.
NT2 có nhiều lợi thế để nắm bắt cơ hội trong 2024. Giá đầu vào của NT2 hiện đã hạ nhiệt đáng kể so với giá khí trung bình trong năm 2022. Diễn biến này phù hợp với kỳ vọng của chúng tôi trong báo cáo trước đó. NT2 theo đó có thể tăng tính cạnh tranh. Bên cạnh đó, chúng tôi kỳ vọng hoạt động công nghiệp và xây dựng trở lại vào 2024 sẽ thúc đẩy nhu cầu tiêu thụ điện tăng mạnh.
Dựa trên định giá FCFF và EV/EBITDA, triển vọng kinh doanh cũng như xem xét các rủi ro có thể phát sinh, chúng tôi khuyến nghị NẮM GIỮ đối với cổ phiếu NT2. Giá mục tiêu là 32,200 VNĐ/cổ phiếu, cao hơn 9.2% so với giá tại ngày 16/08/2023.
Minh An