Giá chung cư Hà Nội tăng, phân khúc nào “hot” khách?

Anh Nguyễn Hòa, tư vấn viên của Sàn giao dịch bất động sản Topland cho hay, nhu cầu mua và thuê căn hộ chung cư phân khúc trung cấp có chiều hướng gia tăng. Tuy nhiên, nguồn cung phân khúc này lại đang ở mức thấp. Cùng lúc đó, giá mua tăng nhẹ mỗi năm khiến không ít người lựa chọn tìm thuê căn hộ, chờ “giá giảm” mới mua, hoặc tìm mua những căn hộ cũ đã qua sử dụng để tiết kiệm chi phí.

Đơn cử, anh Hiếu Nghĩa (Nam Từ Liêm, Hà Nội) cho biết, sau 5 năm kết hôn, được sự hỗ trợ của bố mẹ hai bên, cùng với tiền tiết kiệm trong tay vợ chồng anh có khoảng 2,2 tỷ đồng. Theo đó, gia đình anh Nghĩa tập trung đi tìm mua chung cư tại Hà Nội.

“Sau 2 tháng tìm nhà, tôi nhận ra với số tiền này muốn mua căn hộ mới và được nhận nhà ngay thì không đủ tiền, phải vay thêm một khoản kha khá nhưng lãi suất hiện nay rất cao. Còn nếu mua căn hộ đang xây dựng sẽ phải đợi khoảng 1,5 – 2 năm sau mới nhận nhà, cũng sẽ có những rủi ro đi kèm”, anh Nghĩa nói.

Theo đó, gia đình anh Nghĩa chuyển hướng tìm mua căn hộ đã qua sử dụng. Mới đây, anh Nghĩa đã chốt mua một căn hộ đã sử dụng khoảng 8 năm tại Mỹ Đình có diện tích 70m2 với mức giá 2,2 tỷ đồng, tương đương 31,5 triệu đồng/m2.

“Chủ cũ để lại hết đồ đạc đang sử dụng nên chúng tôi cũng tiết kiệm được một khoản, chỉ cần sửa chữa cơ bản có thể chuyển tới ở ngay. Bên cạnh đó, vợ chồng tôi có thể sang tên sổ luôn nên cảm thấy yên tâm”, anh Nghĩa nói.

Tương tự, sau thời gian tìm mua căn hộ mới, chị Nguyễn Quỳnh (Hà Đông) cũng đã chuyển hướng “chốt” xuống tiền mua chung cư đã qua sử dụng. Theo chị Quỳnh, căn hộ mới tại Hà Nội hầu hết đang được bán với giá rất cao, nếu ở các vị trí thuận tiện với căn hộ khoảng hơn 60m2 phải chi trả khoảng 3 tỷ đồng. Trong khi đó, căn hộ cũ sẽ có mức giá rẻ hơn khoảng 30 - 40%.

“Gia đình tôi chốt mua một căn hộ có diện tích 72m2 với mức giá 2,35 tỷ đồng tại Hà Đông, dù có hơi xa chỗ làm của cả 2 vợ chồng nhưng chất lượng xây vẫn khá tốt. Đồng thời tôi cảm thấy yên tâm về tính pháp lý, sau khi trả hết tiền là sổ đỏ trao tay ngay”, chị Quỳnh nói.

Ghi nhận của các báo cáo nghiên cứu trên thị trường cũng cho thấy, trong vòng 3 năm gần đây, giá chung cư trung, cao cấp tại Hà Nội có chiều hướng đi lên, ngay cả trong giai đoạn chịu ảnh hưởng của dịch bệnh, giá nhà cũng đi ngang thay vì quay đầu giảm.

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn trong 4 tháng đầu năm 2023, giá rao bán chung cư ở Hà Nội và TP HCM gần như đi ngang ở tất cả các phân khúc. So với cùng kỳ năm trước, giá rao bán chung cư Hà Nội tăng nhẹ từ 2% - 4% ở phân khúc bình dân và trung cấp, giảm 1% đối với phân khúc cao cấp.

Trước đó, báo cáo quý 1/2023 của Batdongsan.com.vn cho thấy 43% người có nhu cầu mua ở thực đang có tâm lý tiếp tục chờ bất động sản, trong đó có chung cư giảm giá để "xuống tiền".

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định giá chung cư trong thời gian tới sẽ khó giảm sâu vì các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực vẫn đang là điểm sáng của thị trường bất động sản. Trong một cuộc khảo sát gần đây của Batdongsan.com.vn, 49% các nhà môi giới đánh giá căn hộ chung cư bán, cho thuê là loại hình bất động sản tiềm năng nhất năm 2023.

Theo các chuyên gia, nguyên nhân khiến giá thuê chung cư tăng là do nhiều khách hàng chưa đủ tiền mua nhà nên sẽ đi thuê hoặc một số nhóm đi thuê rồi cho thuê lại để phục vụ du lịch trong nước.

Ngoài ra, một số đơn vị thu gọn mô hình làm việc trong năm 2022, đến năm 2023 thì quay lại thị trường, thuê những mặt bằng diện tích nhỏ 50-70 m2 ở các khu trung tâm để làm việc. Mặt khác, xu hướng đô thị hóa ngày càng cao dẫn đến nhu cầu thuê căn hộ chung cư cũng gia tăng, thị trường cho thuê sôi động hơn thời điểm trước.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra, lợi suất cho thuê chung cư ở Hà Nội và Tp.HCM trong quý 1/2023 lần lượt là 4,9% và 4,4%/năm, chưa tính đến lợi nhuận nếu giá nhà tăng. Mức lợi suất này tuy đã cao hơn năm 2021 và 2022 nhưng vẫn thấp hơn mức trước dịch Covid. Cụ thể, năm 2019, lợi suất cho thuê chung cư ở Hà Nội và Tp.HCM là khoảng 6%/năm.

Lý giải điều này, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills cho rằng, nguồn cung căn hộ mới hạn chế, số lượng căn hộ bàn giao giảm và giá sơ cấp trung bình neo cao tại mức 52 triệu đồng/m2 đã tạo điều kiện cho giá bán thứ cấp tăng. Từ năm 2018 đến năm 2022, giá sơ cấp trung bình của căn hộ đã tăng 13%/năm, trong khi nguồn cung sơ cấp giảm 14%/năm. Trong quý 1 năm nay, giá sơ cấp trung bình cao hơn giá thứ cấp 48%.

Ngoài ra, bà Hằng dự báo, từ năm 2020 đến năm 2024, số lượng căn hộ bàn giao giảm 36%/năm. Điều này sẽ thúc đẩy nguồn cầu cho thị trường thứ cấp. "Thị trường thứ cấp được cho là lựa chọn tối ưu cho người mua không chỉ bởi giá thấp hơn sơ cấp mà còn bởi tính pháp lý rõ ràng của sản phẩm. Những sản phẩm ở thị trường thứ cấp dù đã qua sử dụng nhưng pháp lý minh bạch sẽ thu hút nguồn cầu", bà Hằng nêu.

Tuy nhiên, khi lựa chọn mua căn hộ đã qua sử dụng, việc khảo sát, xem xét kỹ chất lượng xây dựng là điểm rất quan trọng. Bởi, một số dự án đi vào sử dụng chỉ một thời gian chất lượng xây dựng đã xuống cấp khá nhanh.