Lý do không còn chung cư thương mại giá rẻ

Báo cáo thị trường bất động sản nhà ở tháng 5/2024 của Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS – FERI) cho biết, hiện tượng sốt nóng chung cư cục bộ tại khu vực Hà Nội đã có dấu hiệu hạ nhiệt, giao dịch chủ yếu đến từ nguồn cung mới trong khi giao dịch thứ cấp dần ổn định trở lại.

Về giá bán, các dự án mở bán mới trong kỳ chủ yếu đến từ phân khúc trung cấp trở lên đã góp phần làm tăng mức giá bán bình quân tại các thị trường lớn như Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng, Cần Thơ…

DXS – FERI cho biết trong tháng 6/2024, một số dự án cao cấp, hạng sang sẽ được mở bán chính thức trong khi nguồn cung mới từ các dự án bình dân, trung cấp ngày càng hạn chế và các dự án nhà ở xã hội chưa có kế hoạch mở bán nên mặt bằng giá dự báo sẽ tiếp tục xu hướng leo thang.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, tại Hà Nội, trong tháng 4/2024, căn hộ trung cấp có giá bán dao động từ 30-50 triệu đồng/m2 tăng 5% và căn hộ cao cấp có giá trên 50 triệu đồng/ m2 tăng 3%, bất chấp mức độ quan tâm giảm 23%.

Nguồn cung eo hẹp là “nút thắt” trên thị trường bất động sản, cho dù các cơ quan quản lý nỗ lực tìm cách tháo gỡ bằng việc đẩy nhanh tiến trình có hiệu lực của các sắc luật mới như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023… (dự kiến từ ngày 1/8/2024).

Mới đây, UBND quận Hoàng Mai (Hà Nội) tổ chức thành công phiên đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở tại ô F1/ODK5 tại phường Vĩnh Hưng. Theo đó, khu đất đấu giá có diện tích hơn 1.038 m2, giá khởi điểm Hơn 53,5 triệu đồng/m2. Sau 9 vòng đấu giá, nhà đầu tư trúng đấu giá là Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng Đông Dương Thăng Long, giá trúng đấu giá hơn 58,6 triệu đồng/m2, tương ứng với tổng giá trị khu đất trúng đấu giá gần 61 tỷ đồng.

UBND quận Long Biên (Hà Nội ) thông báo sẽ tổ chức buổi đấu giá quyền sử dụng đất xây dựng nhà cao tầng, thuộc Dự án Xây dựng Hạ tầng kỹ thuật các khu đất thuộc ô quy hoạch C12, C13 và các tuyến đường phụ cận tại phường Phúc Đồng, Việt Hưng (quận Long Biên).

Khu đất có tổng diện tích hơn 15.597 m2 , trong đó có 6.245 m2 đất xây dựng công trình, tầng cao trung bình 11 tầng, tổng diện tích sàn 68.650 m2; 2 tầng hầm với tổng diện tích sàn xây dựng tầng hầm là 12.490 m2 . Diện tích còn lại hơn 9.352 m2 xây dựng hạ tầng kỹ thuật, sân đường nội bộ, vườn hoa, cây xanh.

Theo thông báo mời đấu giá, giá khởi điểm của một mét vuông là hơn 51,2 triệu/m2. Tổng tiền sử dụng đất là hơn 798,9 tỷ đồng.

Một chủ đầu tư tính toán, với giá đất đấu trúng gần 60 triệu đồng/m2, chi phí đội thêm vào giá chung cư tăng 40 - 50% so với trước đây. "Cách đây 5 năm, tôi làm dự án chung cư ở Long Biên (Hà Nội) đấu giá đất có 11 triệu đồng/m2, cộng thêm các chi phí khác bán giá chung cư chỉ khoảng 19 triệu đồng/m2. Với mức giá đất hiện nay tôi khẳng định không có dự án chung cư thương mại nào bán ra dưới 30 triệu đồng/m2", vị này nói.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, đất đấu giá làm dự án cao là một trong những nguyên nhân chính đội vào giá thành xây dựng chung cư. Ngoài ra, chi phí và thủ tục xin phép xây được chung cư ngày càng khó và thời gian ngâm rất lâu. Chủ đầu tư chậm ra hàng thì lãi vay sẽ cộng vô giá bán, các chi phí ngoài... tăng cao. Đơn giá xây dựng, đơn giá nhân công, vật liệu xây dựng ngày càng tăng, dẫn đến cấu thành sản phẩm ngày càng cao.