Nhà ở trên giấy không được thế chấp ngân hàng, HoREA đề xuất gì?

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã ban hành Thông tư số 22/2023/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung Thông tư số 41/2016/TT-NHNN quy định tỷ lệ an toàn vốn của ngân hàng và/hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

Thông tư này có hiệu lực từ ngày 1/7/2024, với nhiều nội dung mới. Trong đó, điểm nổi bật đáng chú ý là việc Thông tư số 22/2023/TT-NHNN không cho phép ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cho cá nhân vay để mua “nhà ở thương mại chưa được hoàn thành để bàn giao (tức là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai”) được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó, nên cá nhân muốn được vay tín dụng để mua nhà ở thương mại “hình thành trong tương lai” thì phải thực hiện các biện pháp bảo đảm khác hoặc bảo đảm bằng tài sản khác.

Trước quy định trên, mới đây, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và NHNN, kiến nghị xem xét sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 1 Thông tư 22/2023/TT-NHNN (sửa đổi, bổ sung khoản 11 Điều 2 Thông tư 41/2016 quy định tỷ lệ an toàn vốn đối với ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài).

Cụ thể, thông tin trên báo chí, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng, nếu không sửa đổi ngay quy định trên thì khi Thông tư số 22/2023/TT-NHNN có hiệu lực kể từ ngày 01/07/2024 có thể dẫn đến hệ quả xấu, gây khó khăn, cản trở hoạt động bình thường của thị trường bất động sản, sẽ tác động tiêu cực đến tiến trình phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản cả trước mắt và về lâu dài.

Hơn nữa, việc không cho phép tổ chức tín dụng cho cá nhân vay tín dụng để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được thế chấp bằng chính căn nhà đó là không phù hợp, không đồng bộ, thống nhất với các quy định pháp luật có liên quan như: Bộ Luật Dân sự 2015, Luật Nhà ở 2014 và Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Đầu tư 2020, Luật các tổ chức tín dụng 2010 và Luật các tổ chức tín dụng 2024...

Do đó, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 1 Thông tư số 22/2023/TT-NHNN theo hướng khoản cho vay thế chấp nhà ở là khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà ở. Trong đó, gồm nhà ở đã được hoàn thành để bàn giao hoặc nhà ở hình thành trong tương lai theo hợp đồng mua bán nhà, theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Trong khi đó, thông tin trên Diễn đàn doanh nghiệp, nêu quan điểm về vấn đề trên, ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản nhận định, bản thân Thông tư số 41/2016/TT-NHNN cũng như nội dung sửa đổi của Thông tư số 22/2023/TT-NHNN chỉ hướng đến việc quy định tỷ lệ an toàn vốn đối với các tổ chức tín dụng.

Ông Đỉnh phân tích, nội dung Thông tư 22/2023/TT-NHNN sửa đổi khoản 11 Điều 2 Thông tư số 41/2016/TT-NHNN chỉ là để phân định thế nào là khoản cho vay thế chấp nhà (với tài sản đã hình thành); không quy định với việc cho vay mua nhà ở hình thành trong tương lai. Việc cho vay để mua nhà ở hình thành trong tương lai vẫn thực hiện ổn định theo Thông tư số 26/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước.

Theo đó, Thông tư số 26/2015 đã quy định cụ thể trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tại tổ chức tín dụng đối với các tài sản gồm: Dự án nhà ở; nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư; nhà ở hình thành trong tương lai của khách hàng mua của chủ đầu tư; nhà ở hình thành trong tương lai được người dân tự xây dựng. Cho đến nay, Thông tư số 26/2015 vẫn có hiệu lực và đang được áp dụng.

Ngoài ra, ông Đỉnh cũng cho biết, Thông tư số 22/2023/TT-NHNN sửa đổi khoản 11 Điều 2 Thông tư số 41/2016 (quy định về khoản cho vay thế chấp nhà), không sửa khoản 10 Điều 2. Cụ thể, khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản là khoản cho vay đối với cá nhân, pháp nhân để mua bất động sản, thực hiện dự án bất động sản và được bảo đảm bằng chính bất động sản, dự án bất động sản hình thành từ khoản cho vay theo các quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo.

Cũng theo vị chuyên gia này, nếu thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để vay mua nhà thì thực hiện theo quy định về "khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản", không thực hiện theo quy định về "khoản cho vay thế chấp nhà". Ông Đỉnh cũng nhấn mạnh, quy định nói trên của Thông tư số 22/2023/TT-NHNN không ảnh hưởng đến quan hệ vay vốn để mua nhà ở hình thành trong tương lai như một số ý kiến lo ngại.