Thị trường BĐS như "bệnh nhân" chờ bác sĩ
Tại báo cáo, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản quý II/2023 diễn ra như dự đoán khi ghi nhận nhiều diễn tiến tích cực hơn so với quý I. Tuy nhiên, những chuyển động tích cực của quý II vẫn chưa đủ mạnh để tạo sức bật giúp thị trường “đảo chiều”.
Theo VARS, các cơ chế, chính sách từ phía Chính phủ đã phát huy tác dụng động viên, khích lệ, trấn an tinh thần cho các chủ thể tham gia thị trường. Song đã đến lúc cần phải gấp rút chuyển sang giai đoạn tiếp theo - giai đoạn tác động trực diện giống như “bác sĩ trước cuộc phẫu thuật”.
“Ngay sau khi động viên tinh thần, trấn an bệnh nhân phải nhanh chóng tiến hành các thao tác phẫu thuật. Bởi chỉ khi cuộc phẫu thuật được thực hiện và thành công thì lúc đó vấn đề của người bệnh mới được giải quyết dứt điểm. Càng để lâu, càng chần chừ, càng gây nguy hiểm cho người bệnh”, VARS nhận định.
Báo cáo của Hội môi giới cũng đánh giá, lần đầu tiên sau nhiều năm trở lại đây, các chủ đầu tư (CĐT) dự án thể hiện rõ thiện chí bán hàng với hàng loạt các chính sách kích cầu hấp dẫn như chiết khấu, khuyến mại, hỗ trợ lãi suất trong thời gian dài, đặc biệt là nhận nhà sớm và kéo dài thời gian thanh toán (điển hình có dự án lên tới 3 năm).
Tình hình giao dịch, mức giá tại thị trường thứ cấp có sự phân hóa theo phân khúc giá. Các sản phẩm có giá trị cao hơn 20 tỷ đồng ghi nhận mức cắt giảm lên tới 30% so với đỉnh. Tuy nhiên, mức giá này vẫn cao hơn nhiều so với mức giá mua ban đầu từ CĐT. Đặc biệt, các sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực, mức giá dưới 3 tỷ đồng, đã ghi nhận giao dịch trở lại với mức giá tăng nhẹ so với quý 1. Có thể thấy, đây là thời điểm “thiên thời, địa lợi, nhân hòa” cho các khách hàng có sẵn dòng tiền cần mua bất động sản có mục đích ở thật và đầu tư trong dài hạn.
Cũng theo Báo cáo, tình trạng khó khăn kéo dài không chỉ khiến toàn bộ các đối tượng tham gia thị trường BĐS điêu đứng, rã rời mà kéo theo sự trì trệ của nhiều ngành nghề liên quan khác. Nếu không tìm được “lối thoát” kịp thời, rất có thể thị trường sẽ phải đối mặt với kịch bản ra đi của hàng loạt các đối tượng.
Giao dịch trên thị trường còn hạn chế
Bên cạnh nguồn cung khan hiếm, VARS cũng chỉ ra hoạt động giao dịch trên thị trường còn hạn chế. Quý II/2023, lượng tiêu thụ đạt khoảng 3.704 giao dịch, xấp xỉ 18% tổng cung mở bán mới và chỉ bằng 60% so với cùng kỳ năm 2022. Tuy nhiên, so với quý I, lượng giao dịch đã tăng hơn 30%.
Theo VARS, lượng giao dịch phục hồi nhẹ trước hàng loạt các biện pháp hỗ trợ quyết liệt của Chính Phủ và động thái giảm lãi suất vay mua nhà của các ngân hàng. Trong đó, 80% lượng giao dịch là căn hộ chung cư có pháp lý “sạch”, phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.
Theo báo cáo của VARS, nguồn cung bất động sản nhà ở vẫn chưa có nhiều cải thiện. Quý II/2023, cả nước ghi nhận hơn 200 dự án nhà ở đang mở bán với nguồn cung đưa ra thị trường khoảng 20.000 sản phẩm. Tuy nhiên, hầu hết nguồn cung đến từ các dự án trong các giai đoạn tiếp theo, gần như không có dự án mới.
Trong đó, phân khúc căn hộ trung cấp (25 - 50 triệu đồng/m2) và cao cấp (50 - 80 triệu đồng/m2) tiếp tục dẫn đầu, chiếm lần lượt 53% và 34% tổng nguồn cung căn hộ đang mở bán. Thị trường hầu như không có căn hộ bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2). Tổng nguồn cung căn hộ chung cư bình dân giảm 98% so với năm 2019.
Tương tự với bức tranh thị trường nhà ở, bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng cũng chưa ghi nhận nhiều tín hiệu khởi sắc.
VARS cho biết, quý II/2023, thị trường ghi nhận 17 dự án du lịch - nghỉ dưỡng được chào bán, cung cấp ra thị trường 455 sản phẩm, giảm hơn 90% so với cùng kỳ năm trước. Sản phẩm căn hộ du lịch rục rịch chào bán trở lại trước thông tin sắp được cấp “sổ” theo Nghị định 10/2023/NĐ-CP. Sức cầu thị trường tăng nhẹ nhưng không đáng kể, tỷ lệ hấp thụ chỉ xấp xỉ 24% lượng cung mở bán.
Theo đó, lượng giao dịch chủ yếu tới từ các sản phẩm nghỉ dưỡng có pháp lý đầy đủ, được vận hành bởi các thương hiệu quốc tế hoặc có giá trung bình khoảng dưới 40 triệu đồng/m2. Với các sản phẩm nghỉ dưỡng cao cấp (giá trên 10 tỷ đồng), thị trường gần như không ghi nhận giao dịch do phải cạnh tranh trực tiếp với sản phẩm “cắt lỗ” của nhà đầu tư mua trước đó.
Theo ghi nhận của VARS, nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ của các doanh nghiệp nội địa sụt giảm. Nhiều mặt bằng đắc địa tại tuyến phố lớn bỏ trống, đồng loạt treo biển bán, tìm khách thuê,…
Bất động sản văn phòng có nguy cơ đối mặt với “khủng hoảng thừa” bởi nguồn cung tăng trong khi nhu cầu giảm do doanh nghiệp lâm vào khó khăn, buộc phải giảm quy mô, trả mặt bằng, đóng bớt chi nhánh.
BĐS công nghiệp vẫn là điểm sáng
Thị trường bất động sản công nghiệp tiếp tục “sáng cửa” bất chấp khó khăn chung của thị trường bất động sản và sự suy giảm thương mại toàn cầu. Thị trường chứng kiến sự xuất hiện của các KCN mới, được đầu tư theo hướng hiện đại, tự động hóa, đặc biệt chú trọng đến tiêu chí “xanh” với các biện pháp nhằm giảm phát thải CO2. Đây là yếu tố quan trọng góp phần tăng tính cạnh tranh và sức hút cho các KCN Việt Nam trong cuộc đua thu hút FDI. Trong tương lai không xa, các tiêu chuẩn này sẽ trở thành tiêu chí lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài.
 |
| BĐS công nghiệp là điểm sáng trong giai đoạn khó khăn? |
Thêm vào đó, mô hình nhà xưởng đa tầng bắt đầu được quan tâm và triển khai tại khu vực phía Bắc. Trong đó, Bắc Ninh là tỉnh tiên phong. Hưng Yên là địa phương tiếp theo sẽ ứng dụng mô hình này. Giải pháp bất động sản công nghiệp dòng tiền với mô hình nhà xưởng đa tầng sẽ trở thành kênh đầu tư hấp dẫn trong thời gian tới.
Phân tích chung về thị trường bất động sản, Báo cáo của Hội môi giới cho rằng, ngoài việc tiếp tục nghiên cứu, ban hành thêm các cơ chế, chính sách mới nhằm tăng tính đồng bộ cho các giải pháp hỗ trợ thị trường. Chính phủ sẽ mạnh tay hơn trong việc chỉ đạo, đảm bảo thúc đẩy các nghị định/nghị quyết/thông tư đã ban hành trong 06 tháng vừa rồi phát huy được tác dụng thiết thực.
Gói tín dụng 120 nghìn tỉ khả năng cao sẽ bắt đầu được giải ngân vào cuối quý 3 cho các dự án đúng đối tượng. Số lượng khách hàng tiếp cận được các gói vay với lãi suất ưu đãi sẽ tăng dần, góp phần giúp thị trường dần trở lên nhộn nhịp hơn. Nguồn cung từ các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thật, tình trạng pháp lý tốt từ các CĐT uy tín khả năng cao sẽ được cải thiện. Thị trường sẽ rục rịch đón nhận thêm nguồn cung mới từ các dự án nhà ở xã hội trong 06 tháng cuối năm.
Đến cuối quý 3, khả năng thị trường phân khúc bình dân sẽ có dấu hiệu hồi phục một cách rõ rệt hơn. Các thương vụ hoàn tất bước thăm dò, khảo sát trong quý 2 sẽ tiếp tục chuyển sang bước đàm phán, thương lượng trong quý 3 và rất có thể thị trường sẽ chứng kiến một vài thương vụ thành công đầu tiên trong quý 4/2023.
TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, thời gian qua đang là giai đoạn khó khăn của thị trường, tuy nhiên, đây cũng là thời điểm để thị trường thanh lọc, hoạt động thực chất và ngày càng minh bạch, chuyên nghiệp hơn.
Minh Châu