Vướng pháp lý, căn hộ dưới 35 triệu đồng/m2 không có nguồn cung

Hiếm căn hộ hợp vừa túi tiền

Khảo sát từ DKRA, trong năm qua, TP Hồ Chí Minh có khoảng 17.000 căn đưa ra thị trường nhưng hơn 70% thuộc phân khúc cao cấp. Trong khi căn hộ bình dân có giá dưới 35 triệu đồng/m2 gần như biến mất khỏi thị trường.

Thực tế trên thị trường hiện nay đang có hiện tượng mất cân đối các phân khúc khi nguồn cung nghiêng hẳn về căn hộ cao cấp và hạng sang, trong khi các căn hộ giá rẻ hoặc nhà ở xã hội vừa túi tiền cực kỳ khan hiếm.

Ảnh minh họa, nguồn: baochinhphu.vn

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, thị trường hiện đang có sự lệch pha. Nguồn cung liên tục sụt giảm từ năm 2018 đến nay. Cơ cấu sản phẩm trên thị trường lại phát triển mất cân đối.

Người dân cần nhà ở có giá vừa túi tiền, từ 30 triệu đồng/m2 trở xuống hoặc nhà ở xã hội. Tuy nhiên, cả hai loại sản phẩm này đang rất thiếu. Tại TP.HCM năm 2020 chỉ có 1% nhà ở có giá vừa túi tiền. Năm 2021 đến nay, không có nhà ở thương mại nào có giá vừa túi tiền.

Trong khi đó, tỉ lệ nhà ở cao cấp liên tục gia tăng. Năm 2020, tỉ lệ nhà ở cao cấp chiếm 70% thị phần. Năm 2021, 2022 tăng lên 80% thị trường, còn lại là nhà ở trung cấp.

Chính vì vậy, giá nhà bị đẩy lên cao. Nhà ở xã hội có những căn mức giá bị đẩy lên tới khoảng 25 triệu đồng/m2. Trong khi mục tiêu trước đây là mức trên dưới 15 triệu/m2. Còn nhà ở thương mại, hiện nay giá dưới 35 triệu đồng/m2 tìm không ra. Thậm chí có những nhà siêu sang, được đẩy giá lên tới 500-700 triệu đồng/m2.

Thực tế, tại một trong 4 dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền được Công ty Xây dựng Thương mại Lê Thành triển khai tại TP.HCM, mỗi toà 600 căn đã bán hết trong vòng 1 tuần cho thấy nhu cầu nhà ở vừa túi tiền là rất lớn.

Theo ông Lê Hoàng Châu, thị trường bất động sản hiện nay đang rất khó khăn. Khó khăn lớn nhất là vướng mắc về pháp lý, chiếm tới 70%, tiếp đến là vướng mắc về vốn tín dụng.

Ngoài ra, áp lực đối với doanh nghiệp vẫn rất lớn từ việc không phát hành được trái phiếu doanh nghiệp (trong khi lượng trái phiếu đáo hạn sắp tới lớn) do niềm tin của nhà đầu tư xuống thấp và các quy định chặt chẽ trong Nghị định 65 bó hẹp cả phía cung lẫn phía cầu.

Nhu cầu nhà ở hợp túi tiền là rất lớn nhưng nguồn cung khan hiếm - Ảnh minh họa, nguồn: vov.vn

Gỡ rào cản không dễ

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Việt Nam cho rằng, việc tháo gỡ pháp lý cho các dự án thời gian qua diễn ra vẫn còn chậm chạp. Trình tự thủ tục pháp lý còn quá phức tạp, số lượng thủ tục đầu tư nhà ở xã hội nhiều hơn so với nhà ở thương mại. Đặc biệt, theo quy định hiện hành, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chỉ được hưởng tối đa 10% lợi nhuận. Vừa phải đối mặt với thủ tục nhiêu khê, vừa bị khống chế lợi nhuận nên không mấy chủ đầu tư mặn mà với xây nhà ở xã hội.

Theo ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện nghiên cứu và đào tạo Bất động sản, Nhà nước cần tập trung đẩy nhanh việc thực hiện các thủ tục pháp lý để hỗ trợ doanh nghiệp đưa các sản phẩm ra thị trường. Đối với các dự án đã ách tắc lâu năm do sai phạm pháp lý từ trước cũng cần sớm giải quyết triệt để giúp cho doanh nghiệp và cả những người dân đã đầu tư có được sản phẩm để khơi thông thế bế tắc, tạo tâm lý và niềm tin tốt hơn cho thị trường.

Hàng năm, Ngân hàng Nhà nước cần sớm công bố các chỉ tiêu tín dụng trong năm để các doanh nghiệp có cơ sở định hướng chiến lược và kế hoạch kinh doanh cho mình. Đồng thời, cần có giải pháp khơi thông và bổ sung các nguồn vốn đang tắt nghẽn ở các kênh trái phiếu.

Còn theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch thường trực Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, việc có giải pháp từ phía Nhà nước tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, thị trường trong bối cảnh ảm đạm là cần thiết, cấp thiết. Tuy nhiên, đầu tiên việc chủ động tái cấu trúc của doanh nghiệp vẫn là quan trọng nhất. Doanh nghiệp phải hướng vào các phân khúc sản phẩm phù hợp, đưa mức giá bất động sản nhà ở xuống mức dễ chịu hơn, phù hợp với túi tiền của người mua có nhu cầu sử dụng thật.

Ngày 8/2 vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã tổ chức cuộc họp lắng nghe ý kiến của các ngân hàng và các doanh nghiệp với nhiều nội dung liên quan đến tín dụng, lãi suất, nới room tín dụng… những nội dung có tác động tới thị trường bất động sản, doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, sau cuộc họp, nhiều quan điểm cho rằng, Ngân hàng Nhà nước chưa đưa ra được những giải pháp cụ thể tháo gỡ vướng mắc cho thị trường bất động sản.

Theo Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Vương Duy Dũng, thời gian vừa qua Thủ tướng Chính phủ có một loạt công điện chỉ đạo tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản.

Đặc biệt là việc thành lập Tổ công tác của Thủ tướng, đến nay đã làm việc với khoảng 30 doanh nghiệp lớn. Tổ công tác cũng như Bộ Xây dựng đang rất khẩn trương, tích cực triển khai thực hiện và nghiên cứu, nắm bắt tháo gỡ khó khăn cho thị trường.