Dừng quy hoạch đặc khu Phú Quốc: Bất động sản có dậy sóng ngầm?

Hôm 14/8, Bộ Xây dựng chính thức đồng ý với đề nghị tạm dừng lập quy hoạch Phú Quốc thành đặc khu kinh tế của UBND tỉnh Kiên Giang. Như vậy các quy hoạch trước đây với mô hình đặc khu kinh tế tạm thời phải chờ xem xét lại. 

Thực tế Phú Quốc có là đặc khu hay không, thì hòn đảo này vẫn là khu vực tiềm năng về phát triển du lịch và kinh tế. Nhưng việc tăng trưởng quá nóng không phải mục tiêu của nhà quản lý trong dài hạn.

Bất chấp các điều chỉnh, liệu bất động sản Phú Quốc vẫn cất cánh?

Năm 2018, do có sự bùng nổ quá mạnh về hoạt động đầu tư bất động sản, nhất là những khu vực nằm ngoài quy hoạch, chính quyền huyện đảo Phú Quốc đã giảm áp bằng cách kiểm soát chặt thực trạng phân lô bán nền và khâu cấp phép dự án, khiến nhiều nhà đầu tư mắc cạn, thị trường hạ nhiệt một phần từ đó. 

Mặt bằng giá tăng khá mạnh trước đó cũng là nguyên nhân khiến các nhà đầu tư mới rụt rè hơn. Vào thời điểm năm 2018, khi thông tin Phú Quốc sẽ thành đặc khu kinh tế, giá đất nền đã tăng tới 30-50%. 

Thực tế, phần lớn giá đất trên mọi khu vực tại Phú Quốc đến thời điểm hiện tại đã giảm giá trung bình từ 30-40%, một số nơi giá giảm sâu trên dưới 50% so với thời điểm đầu năm 2018. 

Theo ông Đặng Đức Giới, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản đặc khu (DK Land), việc dừng quy hoạch đặc khu Phú Quốc, xét về khía cạnh quản lý địa phương, là điều cần làm và mang tính thiết thực phục vụ cho công tác quản lý, định hướng phát triển và đề ra các chính sách cụ thể mang tính ngắn hạn, cụ thể, từng bước. 

Tốc độ đô thị hoá đang thay đổi nhanh chóng bộ mặt tự nhiên của đảo Phú Quốc

Tuy nhiên ông Giới cho rằng, đề nghị của Kiên Giang sẽ tác động nhiều đến các nhà đầu tư lớn, bởi các nhà đầu tư này thường lên kế hoạch đầu tư và mong muốn sẽ phát triển theo hướng đặc khu, để được hưởng những chính sách ưu đãi tốt hơn. 

Thực tế, số lượng dự án chào bán condotel trong nửa đầu năm 2019 tại Phú Quốc rất nhỏ giọt. Theo số liệu của Công ty DKRA Vietnam, tỉ lệ nguồn cung sơ cấp tại Phú Quốc trong quý II/2019 chỉ chiếm 12% tổng lượng cung condotel tính từ Đà Nẵng trở vào Nam (tương đương với 1.064 sản phẩm). Ở phân khúc biệt thự biển, thực trạng khan hiếm cũng diễn ra khi chỉ có 151 sản phẩm chào sân, chiếm tỉ lệ 6,7% tổng nguồn cung toàn thị trường.

Quy hoạch không quản lý chặt đang dẫn đến các hệ quả không tốt ngay trước mắt

Tại hội nghị xúc tiến đầu tư tỉnh Kiên Giang năm 2019 diễn ra cuối tháng 7 vừa qua, UBND tỉnh Kiên Giang cho biết, đã có 18 nhà đầu tư với 20 dự án có tổng số vốn 43.385 tỷ đồng vừa được UBND tỉnh này trao quyết định chủ trương đầu tư, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Đáng lưu ý, số vốn đầu tư của các dự án “đổ” vào Phú Quốc khoảng 23.474 tỷ đồng, chiếm 54,1% tổng số vốn mà tỉnh Kiên Giang thu hút được từ hội nghị xúc tiến đầu tư năm 2019.

Tuy nhiên, theo Ban Quản lý Khu Kinh tế Phú Quốc, tính đến đầu năm 2019, có 304 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, nhưng số dự án được triển khai hoặc đưa vào khai thác không nhiều. Cụ thể, có 262 dự án được cấp giấy chứng nhận và quyết định chủ trương đầu tư với tổng vốn lên đến 305.400 tỉ đồng, nhưng cho đến nay chỉ có 47 dự án được đưa vào khai thác và 41 dự án đang triển khai xây dựng.

Việc dừng Dự án đặc khu chắc chắn sẽ giúp bất động sản tại Phú Quốc thanh lọc thị trường, trở lại thực tế hơn. Những dự án đất lâm nghiệp, đất trồng cây lâu năm, đất nền không rõ về pháp lý vốn từng được giao dịch tràn lan nay sẽ không còn trong cơn sốt để giới đầu tư chạy theo. Thay vào đó là các dự án được đầu tư bởi các doanh nghiệp bất động sản lớn, có quy hoạch bài bản, pháp lý rõ ràng.

Những dự án vẽ sẽ tự triệt tiêu, nhường lại cho những công trình thực chất được đầu tư quy mô và dài hạn. Hiện tại ở thị trường phía Nam đảo Phú Quốc có Khu đô thị đảo Sun Grand City New An Thoi của Tập đoàn Sun Group đang đầu tư xây dựng với mong muốn tạo dựng một cộng đồng văn minh, sôi động cùng hệ thống tiện ích vượt trội, hứa hẹn đáp ứng mọi nhu cầu lưu trú và kinh doanh của cư dân và nhà đầu tư.

Thực tế cho thấy, những dự án có tính pháp lý ổn định, quy hoạch bài bản trong hệ sinh thái du lịch, giải trí, nghỉ dưỡng, mua sắm như Tập đoàn Sun Group đang làm luôn thu hút sự quan tâm đặc biệt của giới đầu tư.

Tiềm năng của Phú Quốc về cơ bản vẫn rất lớn. Nửa đầu năm nay, lượng du khách đến hòn đảo lên đến 2,2 triệu lượt khách, tăng 35,9% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, khách quốc tế duy trì tốc độ tăng trưởng ấn tượng 35,5%, đạt tới 392.000 lượt khách.

Hàng loạt tuyến hàng không quốc tế, kết nối đảo ngọc với các thành phố lớn tiếp tục được các hãng bay như Vietjet Air, AirAsia mở ra, tạo điều kiện để Phú Quốc đón thêm một lượng lớn khách du lịch quốc tế trong thời gian tới.

Rõ ràng không phải lý do xẹp bong bóng bất động sản Phú Quốc là từ việc tạm hoãn dự án Đặc khu. Sự phức tạp trong nhiệm vụ quy hoạch và kiểm soát dòng vốn đầu tư mới là bài toán của chính quyền địa phương. Cần phải xem xét cả tình hình an ninh trật tự diễn biến phức tạp khi tốc độ đô thị hoá tác động. Đã có lúc tỉnh Kiên Giang phải yêu cầu công an tăng cường lực lượng từ đất liền. 

Trận ngập lụt chưa từng có tại Phú Quốc tháng 8/2019

Việc chưa có nhà máy xử lý rác, hệ thống cấp nước, đường giao thông khu vực trung tâm thị trấn Dương Đông thường xuyên ách tắc và mới đây sau vài ngày mưa, nhiều nơi tại đảo ngọc đã ngập nặng cũng cho thấy thực chất vấn đề đang nằm ở nhiều nơi khác.

Có thể về ngắn hạn, những diễn biến mới nhất này ảnh hưởng tới các nhà đầu tư lướt sóng. Nhưng về lâu dài, Phú Quốc với những bước đi chắc chắn, đồng hành củng các nhà đầu tư tiềm lực sẽ vẫn hứa hẹn là điểm đến được nhiều nhà đâu tư săn đón, mơ ước, không chỉ ở trong nước mà còn từ thị trường quốc tế.