Nữ giám đốc Angel Lina lừa đảo: “Góp vốn”, “đặt cọc”… và lỗ hổng pháp lý

Nhiều điểm tương đồng với vụ án lừa đảo tại Công ty địa ốc Alibaba

Những người bị sập bẫy bất động sản trong các dự án lừa đảo kiểu này phần lớn là những nhà đầu tư, muốn bỏ tiền ra để mua những dự án nền đất, căn hộ từ khi dự án mới bắt đầu, sau đó tăng giá lên sẽ bán lại kiếm lời. Số khách hàng còn lại có nhu cầu mua nhà đất để sử dụng không nhiều và thường không hiểu rõ về tình trạng pháp lý của dự án hoặc do thủ đoạn lừa đảo tinh vi của các đối tượng dẫn đến những người này cũng bị lừa mất tiền.

Luật sư Cường cho biết, thủ đoạn gian dối thể hiện ở trên thực tế rất đa dạng như làm giả giấy tờ, tài liệu làm cho người khác tưởng thật rồi giao tài sản cho đối tượng phạm tội; đưa ra các thông tin gian dối làm cho nạn nhân tin tưởng giao tiền, tài sản cho đối tượng, từ đó chiếm đoạt số tiền, tài sản đó... 

Bởi vậy, để buộc tội Giám đốc Công ty Angel Lina và các đồng phạm thì cơ quan điều tra cần thu thập các chứng cứ để chứng minh các đối tượng này đã đưa ra thông tin gian dối, có thủ đoạn gian dối trong các dự án bất động sản nhầm chiếm đoạt tài sản của khách hàng...

Theo quy định của pháp luật thì các dự án đầu tư bất động sản phải được thực hiện theo các quy định của Luật kinh doanh bất động sản, Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật xây dựng, Luật đầu tư và các văn bản khác có liên quan. Các dự án đầu tư bất động sản có sự quản lý chặt chẽ của nhà nước, bằng các quyết định hành chính của nhà nước. Việc lập dự án đầu tư, chấp thuận đầu tư, huy động vốn đều có những quy định rất chặt chẽ của Nhà nước.

Luật Nhà ở năm 2014 không cho phép chủ đầu tư ký hợp đồng vay vốn với cá nhân, tổ chức nhằm huy động vốn xây dựng dự án và không được sử dụng hình thức huy động vốn nào khác mà có kèm quyền được ưu tiên đăng ký hoặc hưởng quyền phân chia mua nhà ở hình thành trong tương lai. Vì vậy, việc ký hợp đồng vay vốn sử dụng vốn vay cho đầu tư cho dự án hay hợp đồng huy động vốn có kèm giữ chỗ ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng đều là hoàn toàn trái với quy định của pháp luật.

“Vụ án này sẽ được xác định là tội phạm có tổ chức, có kẻ chủ mưu cầm đầu, có đối tượng thực hành, xúi giục. Với số tiền chiếm đoạt hàng tỷ đồng, các đối tượng trong vụ án sẽ phải đối mặt với khung hình phạt cao nhất là bị phạt tù từ 12 năm đến 20 năm hoặc tù chung thân quy định tại khoản 4 điều 174 bộ luật hình BLHS. Ngoài ra, CQĐT cũng sẽ điều tra làm rõ các hành vi khác có liên quan như: Rửa tiền, chứa chấp tiêu thụ tài sản do người khác phạm tội mà có, làm giả tài liệu con dấu (nếu có)”, Luật sư Đặng Văn Cường cho biết.

Luật sư Phương Thảo, Cty Luật TAT Law firm cho rằng, khi tham gia mua bất động sản dưới các hình thức như “góp vốn” hay “đặt cọc” khi dự án chưa hình thành hay chưa đảm bảo các điều kiện theo quy định luật đều dễ dàng sa vào các dự án “ma”, dự án “vịt trời” như  Angel Lina, Alibaba, công ty DELTA, đã tự vẽ ra tự án phân lô bán nền trên đất công, đất quy hoạch cây xanh, công trình công cộng để mời khách góp vốn thu lợi bất chính hàng trăm tỷ đồng.

“Đây là một trường hợp tạo sự méo mó trong thị trường bất động sản. Việc doanh nghiệp đi vay vốn ngân hàng hoăc huy động vốn từ người mua là khá phổ biến. Trong luật kinh doanh bất động sản hiện nay đang khuyến khích tổ chức cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh bất động sản nên tạo ra nhiều cơn sốt ảo và xuất hiện các nhà đầu tư nhỏ lẻ, không thực lực và lợi dụng sự tin tưởng của người dân chiếm dụng tiền trái phép thông qua các Hợp đồng góp vốn, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng hợp tác đầu tư…”, Luật sư Phương Thảo nêu ý kiến.

Người mua cần biết quy định pháp luật đối với hoạt động phân lô, bán nền trong dự án được qui định chặt chẽ. Luật đất đai 2013, quy định đất nông nghiệp muốn được chuyển thành đất ở phải phù hợp với qui hoạch sử dụng đất chi tiết đã được cơ quan thẩm quyền xét duyệt.

Do đó, trước khi chuyển nhượng cho người mua với mục đích làm nhà ở, chủ đất phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Nếu hợp đồng chuyển nhượng không có điều khoản ràng buộc trách nhiệm bồi thường về chi phí cơ hội, lãi suất, tiền sử dụng đất… khách hàng sẽ gặp rủi ro.

Theo quy định tại Điều 41 Nghị định 43/2014, dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nên, phải đáp ứng các điều kiện như: Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện; hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án.

Đối với các dự án ma là những dự án không có thật, chủ đầu tư đã lợi dụng các lỗ hổng về pháp lý là luật cho phép nhà đầu tư huy động vốn. Chính từ lỗ hổng này, nhiều chủ đầu tư đã huy động vốn với số lượng "khủng” để trục lợi hoặc thông qua các kênh trung gian để huy động vốn.  

Bên cạnh đó, việc thừa phát lại lập vi bằng đối với các giao dịch nhà đất hoàn toàn không có giá trị pháp lý như một văn bản công chứng theo Luật công chứng khiến nhiều người dân hiểu nhầm. Giá trị pháp lý của vi bằng được quy định tại Điều 28 Nghị định 61/2009/NĐ-CP.

Theo đó, vi bằng có giá trị chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ án. Vi bằng là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật. Vi bằng chỉ ghi nhận nội dung cụ thể của sự kiện, hành vi được ghi nhận và kèm theo vi bằng có thể có hình ảnh, băng hình và các tài liệu chứng minh khác.

Tại Điều 25 Nghị định 61/2009/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 135/2013/NĐ-CP) quy định Thừa phát lại không có quyền lập vi bằng đối với: “Các trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của UBND các cấp, như: Giao dịch chuyển nhượng, tặng cho nhà, đất…”

Trong giao dịch liên quan đến nhà đất, các bên được thừa phát lại lập vi bằng nhưng vi bằng này chỉ ghi nhận việc giao tiền, giao nhận giấy tờ chứ không chứng nhận việc mua bán nhà đất. Dùng vi bằng trong mua bán nhà đất là hình thức "lách luật", không có giá trị pháp lý và giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu khi xảy ra tranh chấp.

Trong trường hợp chủ đầu tư thực hiện hợp đồng góp vốn nhưng dự án không thể triển khai hoặc không có dự án thì chủ đầu tư phải hoàn trả tiền cho bên mua. Tuy nhiên, do cơ sở pháp lý cho hợp đồng góp vốn còn chưa rõ ràng nên phần thua thiệt vẫn nằm ở bên mua.

Để tránh được những rủi ro cho khách hàng, đối với cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần minh bạch đăng tải, công bố các dự án không đủ điều kiện bán ra thị trường, dự án có dấu hiệu sai phạm trên các trang thông tin để cảnh báo cho dân, nhanh chóng vào cuộc để xử lý các vụ việc có dấu hiệu lừa đảo đối với các dự án ma.

Đối với người tiêu dùng, để tránh việc mua “nhà trên giấy” cần hết sức cảnh giác khi đầu tư mua nhà đất, người dân cần tìm hiểu kỹ tính pháp lý của dự án và tìm đến các nhà đầu tư, công ty bất động sản uy tín có thâm niên trên thị trường và hơn hết khi ký bất cứ văn bản gì dưới dạng Hợp đồng… cần tham vấn ý kiến của những người hiểu biết pháp lý như Luật sư.

Pháp luật nghiêm cấm hành vi lừa dối hoặc gây nhầm lẫn cho người tiêu dùng thông qua hoạt động quảng cáo hoặc che giấu, cung cấp thông tin không đầy đủ, sai lệch, không chính xác. Khoản 7 Điều 8 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010 quy định, người tiêu dùng có quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện để bảo vệ quyền lợi của mình theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan.