Farmstay: Tiềm năng... nhưng nhiều vướng mắc

Cùng với sự phát triển của du lịch, thời gian qua, mô hình bất động sản farmstay đã được các chủ đầu tư đưa ra thị trường dưới hình thức lập dự án phân lô, bán nền vườn kèm theo nhiều cam kết hấp dẫn về chi trả hoa hồng và lợi nhuận.

Giống như nhiều loại hình bất động sản mới trên thị trường hiện nay như căn hộ du lịch (condotel), căn hộ văn phòng (officetel), về bản chất farmstay là sản phẩm "lai", kết hợp giữa trang trại sản xuất nông nghiệp (farm) với kinh doanh lưu trú (homestay).

Với các bất động sản này, khách du lịch có thể vừa nghỉ dưỡng vào những dịp nghỉ lễ, cuối tuần vừa có cơ hội trải nghiệm thực tế công việc hàng ngày của một người nông dân và tham gia vào các hoạt động của nông trại, sinh hoạt văn hóa bản địa.

Sản phẩm được bên bán giải thích là mô hình đầu tư sinh lợi từ việc khách hàng sở hữu nông trại và kinh doanh homestay. Tùy vào mức độ đầu tư, khách hàng sẽ được hưởng những giá trị lợi ích từ mô hình trồng rau sạch được chuyển giao công nghệ hiện đại, dựa trên cơ sở thỏa thuận giữa khách hàng và chủ đầu tư với nông trại đó.

Còn đối với nhà đầu tư, theo quảng cáo từ các dự án, khi sở hữu farmstay, họ sẽ nhận được nhiều ưu đãi hấp dẫn như số đêm nghỉ tại dự án cùng tỷ suất sinh lời trong thời gian không sử dụng giống như loại hình condotel.

Farmstay xuất hiện trong bối cảnh các loại hình khác như condotel hay homestay đã trở nên quá “quen mặt” và nhiều du khách đang muốn tìm kiếm một loại hình mới. Có thể kể đến dự án farmstay Hoà Bình Ohara tại xã Dân Hòa, huyện Kỳ Sơn (tỉnh Hoà Bình) do Công ty CP Đầu tư Việt Nhật làm chủ đầu tư.

Theo quảng cáo, farmstay Hoà Bình Ohara có quy mô 10ha, loại hình phát triển là đất vườn kết hợp phát triển nghỉ dưỡng sinh thái xanh, với sản phẩm là 126 lô đất vườn (diện tích trung bình 150m2/lô). Khách hàng khi đầu tư đất vườn farmstay này 3 năm sẽ có sổ đỏ, gia đình được cung cấp 15kg rau sạch/tháng, lợi nhuận cho thuê đến 50 triệu đồng/năm trong 10 năm từ chương trình đầu tư nhà gỗ phục vụ nghỉ dưỡng sinh thái và 15 đêm nghỉ dưỡng.

Ngoài ra, khách hàng nhận được ưu đãi lớn như giảm 4% khi vào tiền 90% và giảm 1%/nền đất khi mua từ 2 nền đất trở lên. Diện tích mảnh đất hơn 150m2 có giá 390 triệu đồng. Chủ đầu tư còn cam kết nếu không hỗ trợ làm sổ đỏ được sẽ mua lại bằng mức 124% giá ban đầu.

Hay tại Lâm Đồng, dự án Lâm Đồng farmstay (hay tên gọi khác là Viking farmstay) có diện tích 280ha, tại xã Lộc Phú (huyện Bảo Lâm), do Công ty CP Đại Hải Farmstay làm chủ đầu tư. Lâm Đồng farmstay rao bán đất trang trại chỉ với 370 triệu đồng cho 5.000m2 được quảng bá là có pháp lý rõ ràng minh bạch và nhiều tiềm năng tăng giá. Người mua có quyền sở hữu và chuyển nhượng cho bên thứ ba để chốt lời nếu muốn. Đơn vị này còn nhấn mạnh, dự án có chứng nhận đầu tư, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 50 năm, ký hợp đồng hợp tác đầu tư giao đất 40 năm, hết 40 năm gia hạn lại.

Tương tự, một mô hình farmstay gây chú ý khi cam kết chi trả lợi nhuận cho nhà đầu tư lên đến 70 triệu/năm là mô hình bất động sản trang trại kết hợp nghỉ dưỡng Farmstay G7, quy mô 200ha, tọa lạc tại đường Hồ Tràm, Bình Châu, huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Chủ đầu tư của dự án là Công ty CP tư vấn đầu tư sàn G7. Theo quảng cáo, với mỗi nền đất rộng hơn 1.000m2, chủ sở hữu vừa có thể xây nhà để làm homestay và có đất làm vườn. Người mua được hưởng lợi nhuận lên đến 50 triệu đồng/năm từ chương trình đầu tư homestay phục vụ nghỉ dưỡng sinh thái, đồng thời thu lợi mỗi tháng từ nông sản trồng trên dự án. Với giá chào bán xoay quanh mức 1,5 - 1,7 triệu đồng/m2, dự án được quảng cáo có pháp lý đầy đủ, được công nhận quyền sử dụng đất, có thể đứng tên và chuyển nhượng.

Ngoài ra, tại các địa phương như Lạng Sơn, Thái Nguyên, Sơn La, Quảng Bình, Bình Thuận, Ninh Thuận... đều xuất hiện các dự án farmstay với những lời mời gọi cùng đầu tư, cam kết lợi nhuận lên đến 15 - 20%.

Tại hội nghị “Bàn tròn Xúc tiến đầu tư Bất động sản: Du lịch Nông Nghiệp Việt Nam” do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnRea) chỉ đạo Trung tâm Phát triển Bất động sản (RED Center) phối hợp với Viện Kinh tế Du lịch Nông nghiệp được tổ chức vào cuối tháng 5 vừa qua, ông Lê Văn Bình, đại diện Vụ Đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho biết, trong thời gian vừa qua, tại một số địa phương có xuất hiện mô hình du lịch kết hợp trang trại nghỉ dưỡng (farmstay) như: Hòa Bình, Lạng Sơn, Thái Nguyên, Sơn La, Quảng Bình, Ninh Thuận, Bình Thuận, Gia Lai, Lâm Đồng, Đồng Nai, Long An và TPHCM.

Với mô hình này, nhà đầu tư đã tiến hành xây mới, cải tạo lại nhà tạm, lán trại thuộc các trang trại nông nghiệp, những khu đất nông nghiệp nhằm tạo ra các khu nghỉ dưỡng để đưa vào kinh doanh du lịch hoặc chuyển nhượng. Thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển rất năng động, việc mô hình farmstay nổi lên là do nhu cầu của thị trường du lịch, đáp ứng nhu cầu xã hội.

Ông Bình cho hay, du lịch nông nghiệp nông thôn hiện tại đã trở thành một trong những lựa chọn hấp dẫn của khách du lịch, nhất là khách nước ngoài khi muốn tìm hiểu và trải nghiệm văn hóa, con người hay cuộc sống tại các vùng nông thôn trên cả nước. Bên cạnh đó, lĩnh vực này cũng tạo ra nhiều cơ hội để các vùng nông thôn tận dụng tiềm năng và thế mạnh, thúc đẩy giá trị bất động sản và kinh tế, xã hội, khu vực phát triển. Việc phát triển du lịch nông nghiệp và nông thôn dự kiến sẽ trở thành xu hướng mới cho các địa phương trên cả nước.

Đối với mô hình du lịch farmstay, vừa để thu hút khách du lịch, vừa đóng góp vào việc hỗ trợ cộng đồng trong khai thác và bán những sản phẩm sạch từ trang trại cho khách du lịch và ra thị trường; góp phần thúc đẩy kinh tế địa phương phát triển. Theo đó, phát triển mô hình này có thể là hướng đi mới trong hoạt động đầu tư và phát triển du lịch bền vững.

Tuy nhiên, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Giáo sư Đặng Hùng Võ nhận định loại hình bất động sản farmstay là một hình thức kinh tế chia sẻ và tính pháp lý của nó tại Việt Nam chưa rõ ràng. Do đó, sổ đỏ chưa được cấp mà chỉ có sự cam kết của chủ đầu tư về lợi nhuận, quản lý.

Cũng theo ông Võ, việc khách hàng cần làm là phải tìm hiểu rõ uy tín, năng lực của chủ đầu tư cũng như lợi nhuận cam kết ra sao, chính sách thế nào vì đó là mối giao kết dân sự trong quan hệ thương mại.

Đồng tình với ý kiến trên, nhiều chuyên gia pháp lý nhận định với tính chất đa phần là đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, làm trang trại kết hợp nghỉ dưỡng thì tính pháp lý khó được đảm bảo. Phần đất nhà đầu tư góp vốn để nhận thường không có sổ đỏ riêng mà chỉ có hợp đồng và cam kết thời hạn làm được sổ nhưng chẳng có gì chắc chắn. Trong thực tế, thời gian qua, có không ít tranh chấp giữa người mua với các chủ đầu tư liên quan tới quyền sử dụng, quyền sở hữu, trách nhiệm của các bên...